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今天談的問題，是宏觀的層面上來談一談我對房地產(chǎn)行業(yè)的看法，這個看法是我個人的淺見，可能這個切入的角度不太一樣，我簡單思考一個問題，這一次的宏觀調(diào)控go-vern-ment從2003年開始，陸陸續(xù)續(xù)地推出了多項政策，一直到今年6月、7月為止，在座的各位都是在深圳地區(qū)居住的企業(yè)家或者平民百姓，你們有沒有感覺到，深圳的房價并沒有受到太多的干擾。這是我的感覺，那么話說回來，我跟深圳的地產(chǎn)發(fā)展商交流，他們激動地跟我們說這還是深圳的形勢好，民間的所謂的經(jīng)濟意識比較強，自由市場形成比較早，所以并沒有泡沫現(xiàn)象，因此中央go-vern-ment宏觀調(diào)控對深圳沒有影響。

往北方走，天津和北京影響也不是很大，我們前兩個月做簡單的估計，我們發(fā)現(xiàn)廣東地區(qū)跟北京購房率稍微提高了，只有上海受到最大的打擊。可是各位想想，難道上海地區(qū)的民眾自由經(jīng)濟的認識不如廣東嗎？不如北京嗎？我想不是這么簡單。為什么在全中國經(jīng)濟首先的發(fā)源地并不是深圳？是明末go-vern-ment時期從上海開始。這樣與國際接軌的城市，為何會在這輪國家宏觀調(diào)控成為對象？而且上海房價之高，漲幅之大，我相信從領導人到地方go-vern-ment表示高度不理解，上海的老百姓教育水平跟廣東相比不相上下，對事物的理解，對經(jīng)濟運行的掌握，不應該有太大的分別。這樣的人群，怎么可能會在廣東地區(qū)跟北京地區(qū)還有上海地區(qū)造成如此大的差距，難道是上海的民眾有問題嗎？我這么一講，我相信各位嘉賓可以對我所講的呼之欲出，整個事件不是簡單的泡沫問題，而是我國整個宏觀環(huán)境還沒有跟國際接軌，而且從去年調(diào)整利率，一直到今年調(diào)整匯率，我在公開場合發(fā)言的時候，我公開表示反對中央go-vern-ment的做法。反對做法的原因非常簡單，因為我國的金融體系是一個二元化的金融體系，我國的金融體系承受不起利率與匯率的不穩(wěn)定，我國的金融體系承受不起房地產(chǎn)的泡沫，這些都應事先作防范，正確的政策實施的話就不會有上海的現(xiàn)象，這就是我對外發(fā)言的基本觀點。

今天看房地產(chǎn)的問題，升值對房地產(chǎn)的影響？房地產(chǎn)未來走勢應該怎么樣？深圳的老百姓如何看房地產(chǎn)？今天的房地產(chǎn)go-vern-ment清楚一點，今天的房地產(chǎn)市場已經(jīng)不能單純從房地產(chǎn)談房地產(chǎn)，已經(jīng)成為國家政策的環(huán)節(jié)了。因此我們從前幾年的宏觀調(diào)控一直到利率匯率的變動，到這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，都有著千絲萬縷的關系。我對政策的調(diào)控認為基本上沒有達到要點。也就是說，最近這一輪政策的出臺，對于房地產(chǎn)泡沫而言，我們基本上沒有搞清楚為什么泡沫形成于上海？而整個宏觀政策的推行"一刀切"是不可以接受的，中國老百姓的消費習慣，取決于兩個變數(shù)，一個變數(shù)是薪水所賺的錢，第二個變數(shù)是固定資產(chǎn)產(chǎn)生的財富效益，目前表面上看起來，我們一刀切的宏觀調(diào)控對很多地區(qū)是沒有影響的，包括廣東、北京，但是你的財富效果已經(jīng)開始受到影響，只要你的財富效果受到影響，一個最直接的打擊就是消費心態(tài)會改變。

如果你今天買一部汽車認為貴，并不是今天要不要買的問題，而是很多人會由此推遲消費行為，后面將是整個深圳地區(qū)的新消費觀念的改變。所以大家千萬不要認為這次宏觀調(diào)控目前沒有多大影響。這就太簡單了。不是的，影響之大，是我不能理解，也是你不能理解的。我在國外做了很多年的研究，包括國家的宏觀調(diào)控政策，貨幣政策，金融政策。全世界除了中國以外，公認的事實，那就是金融政策切忌大起大落，為什么？你調(diào)整利率也好，你調(diào)整匯率也好，有兩點你是控制不住的。學術界稱之為定論的東西：一個是什么時候產(chǎn)生效果不知道；第二個效果多大不知道。

因為如果一個政策的推行，不知道什么時候產(chǎn)生效果，或者不知道效果有多大，這個政策必須要穩(wěn)健。而為什么美國go-vern-ment對于貨幣供給的控制始終在一個穩(wěn)定的水平？你們在座都是做企業(yè)的，日本、美國、歐洲的廠商基本上都知道如何對外匯的風險。但中國不穩(wěn)定的金融政策，也就是匯率和利率的調(diào)整，最后是由生產(chǎn)廠商承擔，也就是消費者承擔。當然，最后是要中央go-vern-ment包括中國人民銀行來承擔。

我不理解，為什么這么簡單的事情在中國大陸還需要討論？也就是應由中央go-vern-ment來承擔金融政策的風險，而不是老百姓承擔。人民銀行還搞不清楚這個道理，因此這種不負責任的政策，是我表示反對的。

那么各位想一想，今天房地產(chǎn)的未來，不是取決于老百姓怎么想，也不是取決于發(fā)展商怎么想，我們何嘗不希望，住者有其屋；我們何嘗不希望老百姓買到廉價的住宅，可是這種趨勢發(fā)展下去的話，你住不到！

我舉個例，上海地區(qū)也是我比較熟悉的地區(qū)，房價到了什么地步？所謂城區(qū)"三二一"環(huán)線，內(nèi)環(huán)是三萬元一米，內(nèi)環(huán)跟外環(huán)之間的二環(huán)線是2萬元一平方米，外環(huán)"三環(huán)"線以外是1萬元平方米。go-vern-ment統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱6700多元/平方米是不可靠的，我講的是數(shù)據(jù)是比較真實的。這種數(shù)據(jù)遠遠高于廣東地區(qū)和深圳。

很多媒體說影響上海房價有三個因素：第一，是上海老百姓收入顯著增長；第二，由2010世界博覽會在上海舉行；第三個原因，就是可能有外國資金的流入，包括溫州、香港等地的資金的流入。我跟各位講，這是非常簡單化的看法。

第一，上海老百姓比較有錢嗎？我們看一下，從2002年－2004年，上海老百姓可動用收入所得的增長率是12％左右，在廣東也是12％左右，北京也是12％左右，幾乎差不多。因此第一個理論根本不成立，上海老百姓并不比北京和廣東老百姓更多錢。

第二，世博概念。奧運概念在北京更吸引人，更是賣點。世博在哪里建造？在浦東，5.28平方公里土地。但我們觀察到，這次泡沫的形成是在浦西。因此第二個理論也不成立。

第三，是否是外部資金的炒作。我自己在上海電臺有一個節(jié)目，曾經(jīng)談過上海的房地產(chǎn)，但是有人不希望播，結果沒播成。為什么呢？既然，前兩個因素表明，即不是上海百姓比較有錢，也不是世博概念，那上海房地產(chǎn)短短半年內(nèi)，炒高了一倍以上的唯一可能，就是國際炒作。什么叫做國際炒作？我們比喻一下，外匯儲備1000億美元，其中有700億知道來源，包括直接投資、貿(mào)易等，但還有300億不知道來源！

我同時又想到一個可笑的問題，你有什么資格搞浮動匯率制？你有什么資格搞利率自由化？你有能力駕馭國際炒家嗎？甚至我在開玩笑講，這個錢是不是國外潛水艇運進來的？

今天上海房地產(chǎn)是怎么回事？假如我是國際炒家的話，我想暴炒國外的股票是傻子，炒不起的！我都知道國外監(jiān)管機構不會不知道。但國際炒家所想的一定是會挑一個城市，這個城市有獨特性，我如果只有500億資金的話，我去哪個城市？

就當成是我的猜測，雖然我猜問題是比較準的。我假如用500億到1000億資金炒作房地產(chǎn)，我會去廣東或北京嗎？象廣州go-vern-ment發(fā)展規(guī)劃是東向天河，南向番禺；象北京是二環(huán)、三環(huán)、六環(huán)等，如果再數(shù)到七八環(huán)，連天津都變成北京的一個區(qū)了，北京二環(huán)之內(nèi)的區(qū)域是市中心區(qū)，但是北京老百姓是不喜歡住在那里的，那里多是go-vern-ment的機關單位。我們承認那是市中心，不喜歡住在那里。那么，住在哪里呢？跟著環(huán)走，在三環(huán)、四環(huán)，我們可能住在亞運村，朝陽區(qū)有可能住，海淀區(qū)有可能住，甚至住在清華、北大附近，各有各的特色。所以北京區(qū)域跟廣州一樣，居住區(qū)域散布得很廣。但在我們大上海地區(qū)，是不一樣的。上海地區(qū)有南京西路和淮海路，在這個片區(qū)，土地供給沒有了，在有限的土地上造有限的幾棟房子。上海老百姓和廣州、深圳的老百姓不一樣。如果上海老百姓買郊區(qū)別墅的話，也會希望在市區(qū)里有一個小房子，不希望脫離市區(qū)生活。你說在南京西路和淮海路買房，他們肯定愿意。

比如廣州人想住在廣州的市中心嗎？肯定不想！北京人想住在北京二環(huán)以內(nèi)嗎？就是故宮附近，你肯定不想！但上海老百姓就是想住南京西路和淮海路，當然這個供給量非常小，沒有數(shù)據(jù)公布的事，我不希望對外發(fā)言。下面都是我實地觀察到的現(xiàn)象，那就是國際資金，比如香港來的資金大舉購買淮海路和南京西路，這些內(nèi)環(huán)區(qū)的所有高價樓盤。怎么買？我發(fā)現(xiàn)操作手法跟2003年國際游資炒作H股是一樣的。什么原則呢？首先大批量的購買。在買入累積到一定數(shù)量以后，炒家一起進入，然后在最后要出手的三個月至半年左右時間，大幅度上揚，然后高位套現(xiàn)，賣給傻瓜。當時對H股炒作，我講這個話的時候沒有數(shù)據(jù)，因為香港聯(lián)交所規(guī)定，機構投資人持股量10％以上才需要匯報，所以當發(fā)現(xiàn)沒有機構投資的時候，到了2003年4月1日，聯(lián)交所突然宣布5％以上也要宣布，當月塌陷。大部分持股都在5－10％之間，有幾家公司9.9％不想披露。這種現(xiàn)象當時炒作H股本，就是八國聯(lián)軍的時候，國外一起來炒作，不像我們自己的莊家是互相廝殺的。國外同時進來，一起囊括，一起炒作，第一階段炒這幾家，互相揭盤

，我先購買，然后你也進來，然后一起退出，第四個人進來最高價格拉升，然后四個人一起退出。炒H股的時候，第一家先進來，然后第二家再進來，第三家再進來，怎么套現(xiàn)，第四家進來到高位，前面三家一起套現(xiàn)，下一次換一家，你這次犧牲一點，下一次你第一個炒，我們互相配合。大家理解了沒有？（掌聲）

這是H股炒作，你們上網(wǎng)看一下，2003年我在《21世紀經(jīng)濟報》發(fā)表的文章。這次我們發(fā)現(xiàn)也是類似情況，但是我們沒有數(shù)據(jù)，我很多學生做房地產(chǎn)代理的，我發(fā)現(xiàn)情況很類似，怎么回事？就是03年的時候，04年的時候，一起進來的，由于地方非常小，少量資金給拉抬樓價，到最后我判定是在今年年初或者去年年底，開始由最后幾家進來，當時的房價，從去年2004年的6月份到今年6月份房價在當?shù)貥潜P占了一倍以上，可以從1.5萬到2萬，甚至到3萬以上，短短的幾個月，一起出貨，高位套現(xiàn)，賣給老百姓。造成泡沫，大賺一筆而走，人走了以后，政府開始宏觀調(diào)控。第一，你兩年之內(nèi)賣掉的，給5％的懲罰。要賣房子以后，你必須先交清貸款才能買房，各項條條款款讓你賣不了，這就是高手過招，讓你走了以后才來調(diào)。（掌聲）到最后打擊了誰？就是打擊了上海老百姓，這叫做技不如人，也叫做嫌貧嫉富。然后房地產(chǎn)走到了這一步，你事先難道不曉得這就是國際炒家嗎？我告訴你，他就是不知道。我到處演講，我從來沒有給銀行、證監(jiān)會演講，不學習是不行的。當然這話是公開講的，在上海也照講，你所接觸的競爭對手不再是深圳的房地產(chǎn)商，不再是北京、上海的房地產(chǎn)商了，宏觀調(diào)控要有宏觀調(diào)控的原則，必須國際化，這是最基本的。我們在150年以前，在大清王朝的時候，我們簽訂了辱國的條約，我們高考的時候，看到這個都是非常痛苦，都是當時go-vern-ment的無能，150年以后的子孫怎么說你們？到了300年以后，他們還不是說150年以前嗎？我們這代人可是高高興興簽的，go-vern-ment宏觀調(diào)控打擊老百姓，還不如清朝，清朝還不會干這個事，財務金融不如人也要簽訂辱國的條約。我在公開場合的發(fā)言，任何積極的政策都可以調(diào)整的。金融政策是不能做調(diào)整的，你只要稍稍做決定就是上千億，在美國最尖端的人才都是做金融的，在美國商人學院里面，薪水得最高的就是金融學教授，因為他們這套東西所訓練出來的學生可以席卷全國財經(jīng)，美國是看貢獻而定薪水，為什么這么重要？因為這個行業(yè)操控著一個國家的經(jīng)濟發(fā)展，我們的制造業(yè)是非常辛苦，賺5％不得了，房地產(chǎn)暴力能夠賺20、30％可能，當然你們這些雕蟲小技，讓美國人透過某些國際炒家輕輕松松一筆就可以賺回來，怎么做？去年，國際熱錢大量流入，當時go-vern-ment決定宏觀調(diào)控，當事人提出一句話，什么叫做匯率？匯率是各國go-vern-ment為了達到政治目的的就是貨幣，絕對不是匯率價格，如果專家學者不理解這個的，你所提出來的政策意見，包括調(diào)升利率都是錯誤的政策，你打擊的對象都是老百姓，因為你計不如人。所以我們今天房地產(chǎn)的局面，而是一個事關全球經(jīng)濟發(fā)展的國際炒家的局面。

國際炒家三大特色，操作手法之復雜是你永遠不知道！我們300億外匯怎么來不知道，國際炒家動用國際資金龐大是你不知道的，人民銀行不是對手。另外，跟各國go-vern-ment關系曖昧是你不可想象的，舉個例子，去年年初的熱錢流入，根據(jù)我們的研究，60％來自于日本，40％來自于美國，你們回想一下，去年是哪兩個國家給中國go-vern-ment最大壓力那就是日本和美國，這就是國際炒家，隨著我國金融市場不斷開放的結果，對于地產(chǎn)業(yè)而言，你們面臨的風險與日俱增，而不是與日俱減。在這種危機時刻，go-vern-ment必須謹慎而出，承擔這個風險。可是各位請看，你們最切身之痛的宏觀調(diào)控從哪里來？

從上海地區(qū)來，但是宏觀調(diào)控的結果，是一種全面調(diào)控的，對所有地區(qū)都會造成打擊，目前短期之內(nèi)還看不知道，還沒有開始，金融政策的效果跟時間是不確定的，這是國際承認的道理，我們今天還需要討論嗎？可是我們還在討論這個事，想起來就悲哀。在這種格局之下，國外機構投資者進來，高位套現(xiàn)走人，go-vern-ment才開始宏觀調(diào)控，全國每個地區(qū)都受到調(diào)控，因此這種調(diào)控是一個有問題的調(diào)控，這個調(diào)控帶給很多的地區(qū)，將會是經(jīng)濟蕭條。而且按照我們的估

計，我國生產(chǎn)過剩的現(xiàn)象在2007年會體現(xiàn)出來，這是別人做的研究。生產(chǎn)過剩的經(jīng)濟配合消費形態(tài)的改變帶給各位的將是不可避免的經(jīng)濟蕭條，對于地產(chǎn)商而言，投資而言，我當然不希望，我希望能夠更有英明的政策和有效政策來提升經(jīng)濟。可是對地產(chǎn)商而言，在這個嚴峻的時刻，我們應該怎么辦？我們應該有做法。你要有認識，我國地產(chǎn)商會被大量淘汰，可能有人聽了心理不爽，與其不爽，但愿不要讓我說中！第一，你必須增加公司的現(xiàn)金流，第二，你必須減少負債，第三，你必須縮小規(guī)模，那么未來在地產(chǎn)業(yè)健全的地產(chǎn)公司，不再是現(xiàn)在大而全的公司，而應該是現(xiàn)金流充裕，負債率極低。規(guī)模不大的更加專業(yè)化的地產(chǎn)商，包括生產(chǎn)和服務分開的地產(chǎn)商。所以很多時候，目前有的地產(chǎn)商90％轉(zhuǎn)型為地產(chǎn)服務商，而不是蓋房子。配套措施現(xiàn)在必定更加專業(yè)化。所以要未雨綢繆，應該朝著這個方向發(fā)展，形成專業(yè)化，但是你本身的財務狀況要好。

我跟上海的地產(chǎn)商曾經(jīng)說過這句話，我國的民營企業(yè)家聽不進去話，你跟他講，他回去就忘了。等到今年7月份，我又跟他們講，很多人就是在兩年前聽我講課的那群人，見到我，說后悔沒有聽我這句話。現(xiàn)在宏觀調(diào)控又開始了，如果當時低負債率的話不會產(chǎn)生這個危機。所以今天希望大家不要忘了，未來房地產(chǎn)走勢格局一定是這樣子。走到這一步多悲哀，我們的股市也是問題，我們到底應該如何看待我們的未來？

我們這是內(nèi)部講話，我可以再告訴你，金融政策所反映的不僅是利率匯率房地產(chǎn)調(diào)控的問題，這一切都是相關的，包括目前推出的股權分置。我是少數(shù)幾個人公開反對股權分置的，我反對在哪里？我現(xiàn)在跟各位做交流。因為這一切都是跟房地產(chǎn)、匯率不可分的環(huán)節(jié)。那就是到底什么是我國目前存在的宏觀調(diào)控的思維？什么叫股票市場？股票市場的原始目的，就是在市場上集資，把我們這些老百姓不會做生意的一群人，把你們錢集合在一起，拿給最偉大的經(jīng)理人經(jīng)營，比如說通用電氣的韋爾奇，他是世界第一首席執(zhí)行官，或者讓可口可樂的首席執(zhí)行官經(jīng)營，他比我們聰明多，也有能力多，也懂管理，他能給我們創(chuàng)造無限的財富。這就是股票市場，集資把錢給最有能力的人經(jīng)營，我們股票市場，當初為什么成立股票市場？就是為了國營企業(yè)減少困難，因此這些國有企業(yè)老總不是傻子就是笨子，或者沒有能力的，沒有第四個可能！（鼓掌）

今天把社會寶貴的資源湊集在一起，我說是不是違反了股票市場成立的原則，go-vern-ment越有決心，go-vern-ment的信用越受打擊。各位曉得，在任何市場、金融市場，什么是維系金融市場的唯一原則？那就是go-vern-ment的信用度，你們千萬不要小看Communistparty的信用，這個是非常重要的，對未來的發(fā)展，不管房地產(chǎn)還是股票發(fā)展，這個是至關重要的地方。

但是中央go-vern-ment還沒有體會到這道理，我現(xiàn)在不斷呼吁，如果大家不信任我，我可以舉例，英國也做國有股減持？我們高考的時候是不是花了太多的時間念書，考完高考的時候是不是這一生再也不念書了？

為什么資本主義的強國，資本主義的皇冠民族——英國，它能做成功國有股減持。現(xiàn)在荒謬到中國證監(jiān)會自己想不出辦法。大家還記得這個事嗎？三年以前或者四年以前，向全國各地老百姓征詢意見，如何進行國有股減持？這個是非常滑稽的事，你是專業(yè)的監(jiān)管機構，你都不知道，老百姓怎么知道？你為什么把這個風險加在別人身上呢？英國怎么做呢？英國也有國有企業(yè)，有的好也有糟糕的，怎么辦？撒切爾夫人聘請了當時非常有名的一家投資銀行，叫做羅斯查爾的投資銀行，這家銀行已經(jīng)有三四百年的歷史，在歐洲是非常有名的，馬克思的資本論談到這個家族談到473次，你們不信的話可以查。我們是社會主義國家，沒有幾個人看過資本論，我看過。我們這個羅斯查爾的家族，在滑鐵盧戰(zhàn)役的時候，法國拿坡侖皇帝的兩個總監(jiān)都是羅斯家族的，他們?yōu)榇驊?zhàn)雙方面湊集軍餉。

因此，什么叫做國有股減持？國有股減持就是拿最優(yōu)潛力最好的公司，把你的股權賣給老百姓，這才是強富于民的政策。為什么英國的私有化是少數(shù)幾個成功的案例？我們亞洲有沒有學習過的？有，那就是新加坡go-vern-ment。新加坡go-vern-ment利用go-vern-ment的行政資源到亞洲各地收購公司，包括在香港和李澤鍇搶購所謂的香港電訊，當然失敗了，他也在蘇州工業(yè)區(qū)收購了一些企業(yè)，政府通過行政力量收購企業(yè)了以后，聘請最好的職業(yè)經(jīng)理人來經(jīng)營，好的公司拿去上市賣給中小股民，這就是新加坡成功的私有化。但是這兩個國有股減持有一個共同的原則，那就是最好的公司才能進行國有股減持，目的是強化go-vern-ment。因為英國和新加坡還有美國go-vern-ment知道，一個股市，如果go-vern-ment不能擔保老百姓都賺錢的話，這個股市將來一定會崩潰，就是這個道理。（掌聲）

（因此）這個（不知道如何私有化的）道理是講不通的，我覺得我的口齒還比較清晰，這個道理為什么大家不學習？如果你不遵循英國的私有化，大家曉得不，蘇聯(lián)私有化的失敗在哪里？蘇聯(lián)人也不怎么學習，我看社會主義國家學習性不是太高的。

蘇聯(lián)國有股減持怎么搞呢？就是發(fā)行所謂的兌換券，比如說A公司是國有企業(yè)，價值1萬，就發(fā)1萬張兌換券，每個老百姓發(fā)你1張兌換券，如果對老百姓有興趣的話，拿1張換這個股權，可以換到1％的股權，這種幼稚的想法只會出現(xiàn)社會主義國家。你想想看，一般小百姓有興趣拿A公司1％的股權嗎？這種沒有法制、沒有信托投資的國家，誰會買你1％的股權？他寧愿不要這張兌換券而買一瓶酒來喝，他覺得買這個股票不實惠。最后形成黑市，地下市場，就是專門賣兌換券的。

當時蘇聯(lián)有7個后來比我還要出名的金融人士，并不是專家，但他們看好這個時機，勾結國有銀行，拿國有銀行的錢去收購全國發(fā)行的兌換券。所以，突然之間在蘇聯(lián)這七個人，不但控制所有的國有企業(yè)，包括尤克斯。還控制著蘇聯(lián)的銀行，控制著蘇聯(lián)的police，出了什么問題呢？

國有股減持是非常危險的行為，因為國有股減持，代表著Communistparty權益的真空。一個真空的權利一定要被取代，在蘇聯(lián)就有這七個人取代了Communistparty的權利。這七人橫征暴斂，席卷全國財富。幾年下來，這么大的蘇聯(lián)，總的國民經(jīng)濟總產(chǎn)值竟然低于中美洲小國家墨西哥，不可想象，蘇聯(lián)Communistparty權利真空以后，被七個人取代，這就是今天國有企業(yè)改革我為什么反對的道理。

為什么英國不會走上這條不歸路？因為英國人知道，國有股減持代表英國go-vern-ment權利的真空，所以當初受全體中小老百姓的委托，管理這塊國有資產(chǎn)，管理不好的話要進行私有化，不能交給個人，要交還給所有的老百姓。所以蘇聯(lián)的改革跟英國的國有股改革有什么差別？

蘇聯(lián)是取之于民，還之于七個人！英國的國有股減持是取之于民，還之于民！這么深奧的學問你怎么敢不學習就推行呢？（掌聲）。

你說股權分置有什么問題？脈絡是一樣的，就是我為什么要買你的股票？我不懂，你又憑什么把你的法人股放出來？我拿你的法人股，我能不能賺錢呢？

因為股票市場是有風險的，在中國才有風險。象美國股市有風險嗎？短期有可能有，但長期看，股票市場如果不能保證中小股民賺錢，這個股市就沒有存在的意義。美國的股市能賺多少錢？美國的股市從1930年－1980年，50年間，股民每一年平均拿回8.3％的回報率，加上銀行利率，如果當年銀行利率是3％，就給11.3％，40－90年拿回多少錢？7.6％的回報率，加上銀行的回報率，這就是股票市場給中小股民的財富，象這種股市才有存在的價值。

為什么要保證這個股市順利發(fā)展、努力成長？因為把財富歸還給股民，是go-vern-ment的信用。我們今天振興民營經(jīng)濟，go-vern-ment的信用太重要了。美國go-vern-ment保護中小股民，在1934年成立美國證監(jiān)會，是為了保護中小股民。各位都知道，證監(jiān)會的執(zhí)法權受保障的，美國證監(jiān)會按照規(guī)定，可以調(diào)查，權利是無限制的。

郎咸平：請問各位，你們知道權利是誰賦予的？不是美國聯(lián)邦法院，也不是美國go-vern-ment，而是美國憲法賦予的。因為美國人非常清楚地知道，只有以國家憲法賦予你的權利，你才能夠?qū)?/SPAN>go-vern-ment的信用加在股票市場里面，任何股市的違規(guī)現(xiàn)象，美國go-vern-ment一定會出面解決，這使美國股民有信心，所以每個美國畢業(yè)的大學生，都會把一生的財富放在股票市場里面，只要美國股票繼續(xù)增長，錢會越來越多。為什么美國每一年回報率7％－8％就是這個原因，美國go-vern-ment保證股票市場上是不受欺凌、剝削和剝奪的。

如果美國老百姓，對美國go-vern-ment信心喪失的話，美國會亡國！因為美國每一個老百姓退休金都放在股票市場里面，只要股票市場像中國一樣的話，美國老百姓退休以后，無休可退，到最后就是暴動。（掌聲）

可是為什么你敢把退休金放在股票市場？因為有go-vern-ment在，有美國go-vern-ment的信用，你就能夠得到保護，你退休的時候，得到退休金。這個道理你懂嗎？我發(fā)現(xiàn)很多人不懂，竟然社保基金可以入市！今天的社保基金入市，摧毀百姓的財富，你們退休之后將沒有錢退，你們認為我這是危言聳聽的，我告訴你，我在香港是首席講座教授，這個職位是非常崇高的，當然我的知名度遠遠不如楊振寧。（笑）

像我們退休的話，1997年之前退休的話，我可以拿2000萬退休金，那是以前，現(xiàn)在我退休是200塊。為什么呢？是破產(chǎn)。香港會破產(chǎn)，何況中國大陸。各位想想，這一切都是什么問題？都是金融政策的問題，都是對于金融工具的不理解所產(chǎn)生的問題，甚至不了解為什么美國機構投資人在美國不敢為非作歹，到了中國就可以呼風喚雨，敢炒作上海的房地產(chǎn)，到香港也是一樣。

為什么它們在美國不敢？因為美國的嚴刑峻法讓美國人不敢做，逼得他們做長期投資，不得不做基礎分析。現(xiàn)在你把這些人引進中國，你就搞錯了，為什么搞錯了？中國股市QFII是引進國際機構投資人，認為他們是做長期投資和基礎研究的，可是你知道嗎？這一些人做研究的精神在哪里？這是美國go-vern-ment長期嚴加監(jiān)管的結果，讓你不敢操縱股價，操控房地產(chǎn)市場，監(jiān)管才是這一切的根本，我們不學習是不懂的。你把他們引進來，那就是更可怕的莊家，是八國聯(lián)軍的專家，是互相勾結莊家，他可以炒你股市，也可以炒作上海的房地產(chǎn)市場，宏觀調(diào)控的來源就是go-vern-ment的信用不足，對這些人監(jiān)管不夠所致的，只有強有力懂得游戲規(guī)則的中央go-vern-ment，才能保證我們的股市和房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定地增長。

所以我今天講的話做一個總結，我們今天在看房地產(chǎn)市場，不能單純看成房地產(chǎn)前途如何？是否有前途？房價是否會升？go-vern-ment調(diào)升匯率有什么影響？這些都是細枝末節(jié)的事情。今天影響到各位的是我們這一切，是一個與國際接軌的金融體系，而這個金融體系所產(chǎn)生出來的是股市、是匯市、是利率，銀行房地產(chǎn)業(yè)，是環(huán)環(huán)相扣的互聯(lián)體。今天談房地產(chǎn)不能簡單談房地產(chǎn)。目前最大的問題，是對于國際金融游戲規(guī)則不理解，所以才縱容國際炒家進來，有沒有可能成為莊家？一樣會！我們社保基金犯了什么錯誤，最基本的錯誤是你對資本主義的一切不了解。資本主義為什么能夠成功？資本主義成功的原因是因為它這個土壤是有信托責任的土壤，每一個參與者為中小股東的利益奮斗！為老百姓的利益奮斗！

你們以為我講大話，在美國只要你敢亂來，go-vern-ment就會取締你的公司。因為go-vern-ment的信用在里面，保護老百姓的權益，這才是真正的以人為本。任何侵犯美國老百姓的利益，美國go-vern-ment都會出面，因為go-vern-ment的信用是非常重要的。就是因為美國go-vern-ment的嚴加監(jiān)管，讓每一個人不敢亂來。信托責任，就是根本所在。如果地產(chǎn)商有信托責任、上市公司有信托責任，我們還會有這么差的股市嗎？我們還會有房地產(chǎn)剝削的現(xiàn)象嗎，都不會有。

信托責任非常重要，可是我們這個土壤就是沒有信托責任的土壤。我們已經(jīng)到了什么地步，使我們老百姓都沒有信托責任。舉個例子，你今天晚上去吃飯的時候，你問服務員有什么好吃的。他會說，先生，蒸條魚吧！為什么呢？因為，這要不是最貴的，就是賣不出去的，不然沒有其他的理由。

因為我們的老百姓也是沒有信托責任的，我們的土壤就是沒有信托責任的土壤，在沒有信托責任土壤，你引進這么多的國外金融機構進來，到最后就是今天的結局。

在這個時候，go-vern-ment的信用格外重要，go-vern-ment的信用才能保證這一切制度的順利運行，go-vern-ment能不能保證每個人賺錢。如果go-vern-ment不保證的話，那么現(xiàn)在投入股市的社保基金就要破產(chǎn)。如果政府不一開始就主動打擊國際炒家的話，上海的房地產(chǎn)就不會等到最后宏觀調(diào)控出來，打擊到所有的老百姓。

什么都要go-vern-ment信用做保證，go-vern-ment信用做保證是這一切信托責任的基礎，各位要知道，你所經(jīng)歷的股市與房地產(chǎn)風險與日俱增。我們現(xiàn)在需要go-vern-ment的信用，go-vern-ment的信用是我們房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的主要關鍵。謝謝各位！

提問：作為中國老百姓，我們應該做什么？

郎咸平：聽完我演講的人，晚上回去的時候，會講一句話，他會說早知道就不來聽了，不聽的話，迷迷糊糊過日子還過得挺好，什么都懂了，覺都睡不好。

提問：臺灣的市場當時產(chǎn)生蕭條的原因是否跟炒家有關？

郎咸平：低負債，穩(wěn)定的成長，大部分淘汰，讓你們做更專業(yè)化的程度是臺灣的經(jīng)驗。只要高考的都是一樣的民族，差不多。

特問：剛才您講到中國剛剛開始利率的調(diào)整，這個利率調(diào)整微觀上來講，對中國的地產(chǎn)市場或者宏觀經(jīng)濟有沒有近期遠期的影響？

郎咸平：大家知道，中國經(jīng)濟是全世界少有的二元體制，認為中國經(jīng)濟過熱或者過冷都是錯的。中國經(jīng)濟隨時存在著過熱和過冷。比如，我們利率調(diào)升有用嗎？我們看一下實際資料，銀行信貸最大的使用者，是地方go-vern-ment和國營企業(yè)，地方go-vern-ment搞政績工程，他們見到錢就花了。邊造邊花！但我們資金的來源，其中很大一部分來自地下金融，地下金融利率是非常理性和敏感的，所以這次利率調(diào)升0.25％，地方go-vern-ment照借黑市利率，黑市利率上升1％，上漲4倍，你打擊到誰？就是打擊到民營企業(yè)，這就是二元體制的必然下場。

所以利率的調(diào)升以及匯率的改變，作打擊的對象基本上都是民營企業(yè)。這是一個政策的特殊性，所以各位要了解，隨時存在著通貨膨脹以及通貨緊縮。房地產(chǎn)除了上海以外，還有非常好的三級市場，你深圳的三級市場怎么樣？二級市場都不怎么樣，三級市場更糟糕。你往內(nèi)地走沒有三級市場，象西北地區(qū)沒有三級市場。你宏觀調(diào)控打擊的都是新建樓盤，到最后三級市場也被打擊了。上海的繁榮跟其他地區(qū)房地產(chǎn)蕭條相比，又是中國經(jīng)濟特殊的二元體制的體現(xiàn)。

任何金融政策的調(diào)整，包括利率的調(diào)整，打擊是一起打擊的。我們沒有一個金融政策，能夠同時解決膨脹與蕭條的問題，所以什么是最好的金融政策？那就是什么都不做的go-vern-ment是最好的。也就是金融變數(shù)不能動，匯率不能動，因為我們是二元經(jīng)濟體系，理解這個意思嗎？

提問：中國的房地產(chǎn)土地使用70年，在國外可以終身使用，你如何看待這兩個問題？就是國內(nèi)外房地產(chǎn)的特點。現(xiàn)在對70年以后，這個土地怎么弄，我前段時間看三個方面沒有確定，是否給老百姓一個交代，才有一個清晰的未來？

郎咸平：這個問題不能準確的回答，這個是純go-vern-ment的政策，不能經(jīng)濟分析怎么做，既然不是我分析的節(jié)目，我最好不做回答，我希望回答是通過我經(jīng)濟分析做的，這個是正確決定的事情。

提問：我觀察，中國人才過剩。我到工廠看年輕人，都是有技術有經(jīng)驗的工人，這是go-vern-ment的浪費，還有中國計劃生育抓得很嚴，若干年以后，我們中國找一個人，不要是人才，找一個技術工人，都很難。我們將來應該怎樣過呢？

郎咸平：關于年齡跟人才結構產(chǎn)生很大的變化，比如深圳地區(qū)都是年輕的工人，找不到老年人，這些年輕人變大了怎么辦？我們將來的日子怎么過這個意思嗎？我不是go-vern-ment的發(fā)言人，我們最近提出新的措施，包括失業(yè)救濟金或者退休金，我們制度方面能夠提出創(chuàng)新的措施，解決類似的問題，這些措施也犯了錯誤，我們很高興說go-vern-ment首次承認錯誤，錯在哪里？我們很簡單地認為，只要通過競爭通過市場，通過民營化能解決問題嗎？反而有病看不起醫(yī)生，你投資股市就是摧毀社保基金，原因還是在于我們對這些問題理解不夠透徹，還需要不斷學習，怎么解決結構性的問題。保險金等等，絕對不能夠單純談年齡結構怎么辦？這是系統(tǒng)工程，必須通過系統(tǒng)工程的方式來解決，我們已經(jīng)嘗試到過度自由競爭的俄國，我們更多的產(chǎn)業(yè)推動，必須大型企業(yè)或者go-vern-ment推動，沒有可能企業(yè)自己推動。

主持人：今天的發(fā)言非常的踴躍，一會兒大家要提問，請遞字條上來。因為現(xiàn)在提問非常多，我們選幾個有代表性的問題，郎教授現(xiàn)在有這樣一個問題。請問郎先生，您是對國家有責任感的人，你在批評國家不合理政策的時候，有考慮中國的國情，是否對go-vern-ment要求太高，從發(fā)展的階段說，中國的經(jīng)驗積累能與西方的資本主義相比嗎？

郎咸平：這是很好的問題，我相信今天的go-vern-ment也是希望自己是精英go-vern-ment，我也希望今天的go-vern-ment真正以民為本，這不是簡單的口號。go-vern-ment必須承擔責任和義務，我也相信go-vern-ment有這個決心，我今天能夠提出這個思維，對go-vern-ment也是鞭策，我們也希望通過各個方法，讓go-vern-ment行政效率提高，政策能夠準確推出。我們希望是精英go-vern-ment，以民為本的精英go-vern-ment，必須承擔社會責任，讓老百姓安居樂業(yè)地生活。

主持人：希望您對國家的責任感在批評的同時，以自己的影響多做一些實事。這個是我們對您很高的期望。

郎咸平：當然有媒體報道，郎咸平太尖銳了，喜歡批評人。我們今天講得很多，有建設性的意見提得還不夠清楚嗎？

如果還沒有清楚的話，那真是可惜了。我今天不是來批評問題，而是提出解決方案，我重申一點，go-vern-ment對股權分制國有股減持的問題。go-vern-ment做什么？用go-vern-ment的信用保證老百姓，go-vern-ment如何用go-vern-ment的信用？今天是對你們講話，我們有這么多經(jīng)驗可以學習，我們建立強有力的監(jiān)管機構，這是go-vern-ment應該做的事情，我提出的理念，我的理念就是go-vern-ment的信用是我國金融、房地產(chǎn)發(fā)展的問題，這是西方國家成功的經(jīng)驗，這就是正面向go-vern-ment提出的建議！

主持人：接下來還有一個問題，目前這個階段是處于房地產(chǎn)發(fā)展的哪個階段上？您認為目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會持續(xù)多久？

郎咸平：宏觀調(diào)控能夠持續(xù)多久？我演講的意思是宏觀調(diào)控本身方式的錯誤，最好不要持續(xù)太久。（掌聲）而且我們國家的消費形態(tài)，消費函數(shù)，除了取決于賺多少錢以外，固定資產(chǎn)是很重要的一塊，因此任何宏觀調(diào)控出來，要注意到這個現(xiàn)象，因此一刀切的宏觀調(diào)控是不可接受的，你要調(diào)控，就調(diào)控該調(diào)控的地方，不該調(diào)控的地方不要調(diào)控，這是房地產(chǎn)的基本原則。你調(diào)控應該對上海調(diào)控，為什么上海出現(xiàn)泡沫？上海的泡沫根據(jù)我的分析，很大一部分原因是國際炒家炒作的結果，最后被人套現(xiàn)走了以后你才調(diào)控，這對嗎？

因此調(diào)控本身就是雙重意義。第一個不能搞"一刀切"的調(diào)控。第二個的調(diào)控對象是誰，你要搞清楚，既然搞不清楚調(diào)控的對象，還不如不調(diào)控。話說回來，確實是有泡沫存在。解決這個問題，還是要靠go-vern-ment的力量。這個時候，go-vern-ment出臺調(diào)控政策當然很必要。雖然打擊國際炒家的同時，也打到老百姓了。但我認為這個政策還是有正面意義的。

以廣東省的例子來看，廣東省為什么沒有這么多泡沫？這跟1992年開始就受到過數(shù)次打擊，有直接關系，所以大家比較理性。廣東民眾歷史教訓多，所以宏觀調(diào)控有沒有正面的作用，我相信還是有的。我相信，下一次上海的老百姓會謹慎很多。所以要體會我說的話，go-vern-ment的信用是積極的重要的，go-vern-ment能不能夠在這個問題上堅持下去，堅持以人為本的方針。方法可以改進，但原則要有，就是房地產(chǎn)是全面的市場，不能價格抬得太高，泡沫太多。所以，下次宏觀調(diào)控的時候，不是提高利率的問題，而是如何防止國際基金投機炒作。這個，是下一步的問題。你說宏觀調(diào)控有沒有幫助？宏觀調(diào)控肯定有抑制作用，上海的房價必須要調(diào)控。

主持人：現(xiàn)在的主流媒體論調(diào)，"我國將會繼續(xù)加息"，"人民幣匯率還將繼續(xù)調(diào)整"，請問您對這兩個問題的看法？

郎咸平：這是一個事實，不是主流不主流的問題，當go-vern-ment一再說不調(diào)利率，不調(diào)匯率的時候，這是go-vern-ment信用的問題，當go-vern-ment一再說不調(diào)，但后面你又調(diào)了以后，老百姓就會認為你下次還會再調(diào)。

主持人：郎教授，您是一位最有良知的經(jīng)濟學家，如何看待中國大陸的貧富差距拉大？隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，老百姓在住房、醫(yī)療、教育等方面的負擔越來越重，請您談這個方面的看法？

郎咸平：這是很大的問題，你說我最有良知的經(jīng)濟學家，這個我不敢當，這個說法太莊嚴。這只是經(jīng)濟學家的責任，我這樣講，今天我們所處的局面，是一億人的富裕致使十二億人口的更加的貧窮。

舉個例子來說，農(nóng)村按照最近的研究報告，我們發(fā)現(xiàn)農(nóng)村高利貸盛行，有87％是用于消費的，用于吃飯醫(yī)藥，交學費，誰是高利貸借主呢？基本上是村里干部的親戚擁有，這是農(nóng)村集體破敗的現(xiàn)象。農(nóng)村子弟如何脫貧致富？以前是讀書，考上北大、清華，可是各位想想，20年以前考上北大，沒錢讀，有go-vern-ment幫忙。但今天考上北大，你還念得起嗎？你看最后一條脫貧致富的路都走不通了。而且邊遠地區(qū)的情況就更觸目驚心了。go-vern-ment有很簡單的思維，認為國企搞不下去了，總會有民營化接手解決問題。這個不太可能，民營企業(yè)家把廠子買下來以后，就會把這些工人推向社會。什么是"產(chǎn)權改革"，那就是犧牲全國人民的利益，因為你已經(jīng)在承受這個代價了。

主持人：請問郎教授，剛才您說go-vern-ment政策影響到各地房地產(chǎn)市場，并不是好的政策，您覺得go-vern-ment應該怎么做才比較好？

郎咸平：房地產(chǎn)必須按照區(qū)域不同來制定不同的政策，不能一刀切，比如在廣東，會打擊到財富效益。

主持人：接下來關于房地產(chǎn)的問題，有一種觀點認為國際的資本主要是針對高端的物業(yè)進行炒作，而對廣大群眾需求較大的普通住宅的價格影響并不大，您對此怎么看？

郎咸平：我剛才已經(jīng)說了，可能講得不是很清楚。上海房地產(chǎn)是針對高端的住宅進行炒作的，但會影響到周邊地區(qū)的房子，產(chǎn)生嚴重的泡沫現(xiàn)象。

主持人：這樣回答，大家滿意嗎？

郎咸平：這是牽牛效應，炒作一塊，會讓周邊的地產(chǎn)價格水漲船高。

主持人：剛才您提到蘇聯(lián)和英國采取的措施，他們在股權分制改革這個方面，為什么會采取不同的改革方案？是因為政治制度的差異還是有更加深層次歷史的原因？

郎咸平：之所以稱贊英國，是因為它有上百年的資本主義發(fā)展歷史，那是用go-vern-ment信用承擔全社會的信托責任，這才是資本主義革命的基礎。但這是我們不理解的，也是前蘇聯(lián)不理解的。我曾經(jīng)談到過信用責任有多么重要嗎？因為它是經(jīng)過上千年形成的。我們都要學習。

提問：東南亞、日本的東京70年代房產(chǎn)大起大落，到了90年代香港的房地產(chǎn)也曾經(jīng)出現(xiàn)過很大的泡沫，那么現(xiàn)在上海又出現(xiàn)了類似大波折，這從全球經(jīng)濟發(fā)展過程來看這個問題，這里面有什么共性？還有什么差異性的特點？請郎教授對這個問題進行剖析。

郎咸平：簡單地說，為什么你拿香港跟上海做比較，因為香港的房地產(chǎn)有一個特色，第一個賣樓花；第二，大樓下面喜歡開商店；第三，香港的房地產(chǎn)商喜歡炒作，賣高價造成泡沫。從全國來看，全國學沿海，沿海學廣東，廣東學深圳，深圳學香港。但回過頭來看，你會發(fā)現(xiàn)，香港所曾經(jīng)發(fā)生過的悲劇在國內(nèi)曾經(jīng)出現(xiàn)，很多地區(qū)的地產(chǎn)商需要學習。

炒作房產(chǎn)對房地產(chǎn)增值并不是好事。香港現(xiàn)在炒作房地產(chǎn)，這個區(qū)域富裕了嗎？那話說回來，今天廣東省有沒有必要跟香港合作？他們說，當然要一起合作了。

為什么廣東省不和舟山群島合作？你可能會說，舟山群島沒有什么優(yōu)勢新產(chǎn)業(yè)，但香港有嗎？香港有沒有什么優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)？也沒有，香港是一個自由貿(mào)易港而已，這才是香港的優(yōu)勢。但香港整個產(chǎn)業(yè)是以房地產(chǎn)為主導的產(chǎn)業(yè)群，這個產(chǎn)業(yè)群越來越國際化。

今天中國產(chǎn)業(yè)的格局是不是學香港。我在上課的時候，EMBA的學生一半是地產(chǎn)商。我們農(nóng)村搞農(nóng)村信用社的改革，把從農(nóng)民手上弄到的錢，一部分又投資搞房地產(chǎn)。眼看這么大的中國，未來發(fā)展走勢跟香港有類似，這就是危機。

主持人：今天的提問非常踴躍，但是時間有限，我最后提三個問題，問一個老百姓關心的樓價的問題，今年國家出臺了系列的政策，對房地產(chǎn)的市場進行了調(diào)控，但幾個月下來，深圳的樓市仍然似乎在漲。深圳樓市目前有這樣奇怪的現(xiàn)象，如果看跌，大家就喝彩；如果看漲，就招來罵聲。老百姓希望樓市下跌，你認為深圳的樓市合理嗎？下一步深圳的樓市會漲還是跌？如果認為樓市會跌。你也來罵一罵那些說樓市會漲的人？

郎咸平：我不是培訓師，我也不是地產(chǎn)分析師，我從來不對股市和樓市做預測，并不是不知道，也不是不想說，這是不我的專職，我專長是針對樓市和股市的問題基本面談談，今天是思想的交流，你們不要把我當成估評家。

主持人：評判一下蘇州和杭州房地產(chǎn)最近以及將來的趨向？

郎咸平：這個不是我談的問題。

主持人：發(fā)展中國家如何減少交學費，負責任的go-vern-ment如何作為？

郎咸平：一個精英go-vern-ment以人為本的go-vern-ment，以民為本的理念要受到重視。但是問題在這里，作為地方go-vern-ment，只有學習，才能夠達到以民為本的go-vern-ment，go-vern-ment在這個方面應該更多地繼續(xù)學習。

主持人：最后一個問題，我是留給我自己的，我想問一下郎教授，如果證監(jiān)會聘請您做總顧問，您會不會接受？

郎咸平：我不會。

主持人：為什么？

郎咸平：因為我不想做。

主持人：如果老百姓希望您來做呢？

郎咸平：也不會。

主持人：為什么呢？

郎咸平：因為不想做。我不是好的執(zhí)行者，只是理念的傳播者，今天講演是談理念的問題，如果要我做執(zhí)行的話，肯定不如證監(jiān)會專職人員做得好。我希望傳播這個理念，就是go-vern-ment的信用多么多么重要！不過，如何加強go-vern-ment信用，那是證監(jiān)會做的事情，我只作我能做的事，這是我自認少數(shù)的優(yōu)點之一。

主持人：今天我們非常有幸領略了郎教授的風采，郎教授也給我們帶來了豐富的"盛宴"，讓我們學到非常多的東西。剛才，郎教授提到不光go-vern-ment，還有企業(yè)都應該是學習型的go-vern-ment和企業(yè)，我們今天跟郎教授學了很多，我再次代表主辦單位和協(xié)辦單位、在座的各位聽眾向郎教授表示最熱烈的感謝！