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　　自2004年始，菲律賓經(jīng)濟(jì)開始擺脫了金融危機(jī)陰影，步入了正常發(fā)展軌道。特別近兩年來，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，通脹水平逐漸降低，信息通訊技術(shù)業(yè)的快速發(fā)展，以及海外菲人對住宅需求的不斷增長，都為菲律賓的房地產(chǎn)提供了發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　在菲律賓住宅銷售和租賃市場上，戶型主要分兩種：一種是26--36平米的小房間，另一種是低于200平米的帶一兩個(gè)臥室的套房。另外，還有為數(shù)不多的200—330平米帶3 個(gè)臥室的豪華套房。價(jià)格方面，不同城市、不同地段的房產(chǎn)有很大的區(qū)別。2006年世界銀行有關(guān)資料顯示，在馬尼拉市中心的一套35平米的公寓售價(jià)為4.55萬美元，約合每平米1300美元，根據(jù)馬尼拉市年人均收入2217美元計(jì)算，房價(jià)與收入比率為20.5：1。就房價(jià)與收入比率來講，與馬來西亞吉隆坡的6.1：1、日本東京的6.2：1、中國臺(tái)北的6.3：1、中國香港的7.6：1、新加坡的8.2：1、印度孟買的9.2：1相比，高出2-3倍。但與中國上海的房價(jià)與收入比率31.1：1及印尼雅加達(dá)的23.5：1相比，則相對較低。價(jià)格年均增長速度，以位于菲律賓馬尼拉大戶型公寓為例，2005年增長11%，2006年增長9.6%。

　　從消費(fèi)對象來看，隨著與信息通訊技術(shù)有關(guān)的呼叫中心以及其他外包服務(wù)的不斷擴(kuò)展，辦公以及住宅場所的需求將越來越旺盛。據(jù)菲方統(tǒng)計(jì)，2006年，外包服務(wù)企業(yè)收入36億美元，同比增長50%，雇用人員達(dá)25萬。這些人員的工資收入幾倍于菲規(guī)定的最低工資水平，他們對住宅的需求無疑推動(dòng)城市住宅的銷售與租賃。另外，據(jù)菲方統(tǒng)計(jì)，有 800多萬名菲律賓人在海外工作，占菲總?cè)丝诘慕?0％。其中300萬已獲得所在國永久居留權(quán)，五百萬為流動(dòng)勞工。外勞每年向國內(nèi)匯款的總額都以兩位數(shù)字增長。由于菲律賓2000年頒布的法律規(guī)定，獲得外國籍的菲人可同時(shí)享有雙重身份，可以購買菲土地（外國人不允許購買土地），以及因 有海外菲勞的家庭將30%的海外匯款用于購買、維修及租賃房產(chǎn)。以上這些情況同樣為菲律賓房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的市場。

　　根據(jù)2000年菲律賓全國房產(chǎn)普查結(jié)果，全國住宅建設(shè)與1990年相比，增長30.7%，其中發(fā)展最快的是鄰近首都的卡維特市(Cavite) 、拉古納省(Laguna)及首都馬尼拉(Manila)、位于維薩亞島西部的以勞克斯市（Illocos）以及巴靠勞市(Bakolod) 等。菲律賓16個(gè)地區(qū)中，房產(chǎn)支出與家庭收入比例方面，馬尼拉地區(qū)為最高，達(dá)22.4%，相當(dāng)于收入的5分之1，棉蘭老島為最低，只有9.1%。目前，菲律賓房產(chǎn)價(jià)格雖然有所上升，但房產(chǎn)市場并沒有得到很好的回應(yīng)。其主要原因有：一是約2500萬塊土地中只有1000萬塊得到產(chǎn)權(quán)注冊登記，其余土地都沒有得到產(chǎn)權(quán)注冊，如果按目前注冊登記速度，完成這些土地的登記注冊需要75年；二是在菲律賓，土地權(quán)、房產(chǎn)權(quán)、銷售權(quán)都需要注冊登記，注冊登記程序非常復(fù)雜；三是交易成本奇高，各種稅費(fèi)共占房屋實(shí)際價(jià)格的35%左右；四是菲律賓法律對外國人擁有產(chǎn)權(quán)的各種限制；五是由于馬尼拉的房價(jià)非常高，50%以上的家庭沒有自己的房產(chǎn)。

　　二、 有關(guān)法律規(guī)定

　　（一）交易規(guī)范及稅費(fèi)征收

　　目前，菲律賓共有11部法律直接與土地交易有關(guān)，9部法律間接關(guān)系到土地的處置與管理。土地管理部門除環(huán)境與自然資源部、土地管理局外，還有其他部門如房產(chǎn)與城市發(fā)展協(xié)調(diào)委員會(huì)和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展署等直接或間接地控制土地的使用。甚至法院都有權(quán)利頒發(fā)土地所有權(quán)證明。

　　土地交易的法律程序：1、買賣雙方通過律師簽訂并得到公證的合同，2、向城市資產(chǎn)評估辦公室遞交國內(nèi)收入局出具的土地稅申報(bào)表，3、買方向市財(cái)政局交付地產(chǎn)稅，4、市資產(chǎn)評估員對資產(chǎn)進(jìn)行評估，5、買方向市資產(chǎn)評估辦公室支付交易稅，6、向國內(nèi)收入局繳納資產(chǎn)收益稅及印花稅，7、交易資產(chǎn)注冊：更換產(chǎn)權(quán)所有者名稱，8、新產(chǎn)權(quán)所有人獲得新產(chǎn)權(quán)證的影印件以及向資產(chǎn)評估辦公室索取稅收申報(bào)表。

　　房屋建筑與銷售法律規(guī)定：國家房產(chǎn)局負(fù)責(zé)房屋的建筑和銷售。如果在已注冊的土地上建筑房屋，必須事先向該局提供房屋建筑申請及建筑計(jì)劃。然后該局根據(jù)國家房產(chǎn)法案（6541號(hào)共和國法案）的有關(guān)規(guī)定認(rèn)為該建筑計(jì)劃符合條件，對該建筑予以注冊并批準(zhǔn)申請人建設(shè)房屋。取得注冊證明的所有人或經(jīng)營者，還必須在注冊后的兩星期內(nèi)向該局申請房屋出售許可證，無許可證者無權(quán)出售房屋。

　　稅種和各種費(fèi)用：與土地房產(chǎn)有關(guān)的各種稅費(fèi)共有10項(xiàng)。稅種包括：資產(chǎn)收益稅、增值稅、當(dāng)?shù)亟灰锥悺⒂』ǘ悺⒌禺a(chǎn)稅以及特別教育基金稅；費(fèi)用包括：公證費(fèi)、資產(chǎn)注冊費(fèi)、地產(chǎn)代理費(fèi)及法定費(fèi)用等。

　　資產(chǎn)收益稅實(shí)際上就是當(dāng)?shù)亟灰锥惖囊徊糠郑�稅率為交易價(jià)格或者市場價(jià)格的6%。買賣雙方可以根據(jù)合同約定，由任何一方向國內(nèi)收入局交付。

　　當(dāng)?shù)亟灰锥愂且环N由當(dāng)?shù)卣�府以合同價(jià)格的0.5%-0.75%征收的稅種。

　　地產(chǎn)稅是市財(cái)政局根據(jù)房產(chǎn)所在位置征收房價(jià)的1-2%

　　印花稅是國內(nèi)收入局根據(jù)房產(chǎn)價(jià)格的1.5%征收的一種稅種。

　　特別教育基金稅是按照房產(chǎn)價(jià)格的0.125-0.25%征收，房價(jià)不足30萬比索的，按1%征收。

　　增值稅主要是按12%的稅率對因租賃房產(chǎn)而得到的租金或者因買賣房產(chǎn)賺取得利潤而征收的一種稅。沒有租賃或租賃費(fèi)在1萬比索以下的不繳納增值稅。根據(jù)菲9337號(hào)共和國法案，房屋交易者如符合以下條件可免除繳納增值稅，1、不為賺取利潤而出售的房產(chǎn)；2、為建造低價(jià)房而出售的地產(chǎn)；3、為建造社會(huì)化房產(chǎn)而出售的地產(chǎn)；4、2009年1月31日前，售價(jià)在150-250萬的住宅區(qū)。

　　資產(chǎn)注冊費(fèi)為4398比索，如房價(jià)超過170萬比索，每2萬比索需增加45比索。

公證費(fèi)為每項(xiàng)200比索。

　　地產(chǎn)代理費(fèi)：地產(chǎn)代理負(fù)責(zé)代理資產(chǎn)注冊業(yè)務(wù)，代理費(fèi)為房價(jià)的3-5%。

　　法定費(fèi)用：一般情況為2萬比索，有時(shí)候法定費(fèi)用可達(dá)房價(jià)的10%。

　　（二）對外國公民和公司的限制

　　外國公民或公司可以完全擁有公寓和其他住宅所有權(quán)。但要想擁有私有土地、住宅、商業(yè)建筑所有權(quán)，外國公民或公司必須先成立一家菲律賓公司。公司的股權(quán)外方占40%以下（含40%），菲方占60%以上（含60%），并且公司至少有5人，公司成立后，必須在菲開立主要的公司銀行賬戶。賬戶的戶頭可以單獨(dú)為外國公民，可以由外國公民控制房產(chǎn)收入所獲得的資金。

　　外國公民可以租借菲律賓地產(chǎn)，首期為50年，后可續(xù)租25年。

　　具有雙重國籍的菲律賓人可以100%擁有地產(chǎn)權(quán)，但必須在菲律賓出生后移民到其他國家并取得他國身份的。

　　（三）對環(huán)境和安全的規(guī)定

　　為保護(hù)環(huán)境、維護(hù)生態(tài)平衡以及為居民提供良好的生活環(huán)境，1216、757號(hào)總統(tǒng)令對房屋建造做了以下規(guī)定：高密度或稱社會(huì)化大眾住宅區(qū)（平均每公頃66-100戶家庭）必須保留總面積的9%、中密度或稱經(jīng)濟(jì)住宅區(qū)（平均每公頃21-65戶家庭）必須保留總面積的7%、低密度或稱高檔住宅區(qū)（平均每公頃20戶以下）必須保留總面積的3.5%供道路、休閑場所、操場、學(xué)校、教堂、醫(yī)院等公共設(shè)施使用。

　　為預(yù)防和控制火災(zāi)發(fā)生，保護(hù)公民的人身和財(cái)產(chǎn)安全不受損失，1185號(hào)總統(tǒng)令專門制定了國家統(tǒng)一的安全措施。該總統(tǒng)令對防止火災(zāi)發(fā)生的機(jī)構(gòu)、人員、設(shè)施以及教育；房屋建筑的原材料；房屋內(nèi)防火設(shè)備的配備；以及整個(gè)建筑中火災(zāi)應(yīng)急通道都制定了明確的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　（四）對“社會(huì)化大眾住宅”的有關(guān)規(guī)定

　　“7279號(hào)共和國法案”（又稱“1992年城市發(fā)展與房產(chǎn)建設(shè)法案”）對“社會(huì)化大眾住宅”以及建筑該類住宅區(qū)所享受的優(yōu)惠待遇都做了明確的規(guī)定。根據(jù)該法案，“社會(huì)化大眾住宅”可以理解為：

菲政府或企業(yè)為在生活貧困線以下的貧窮或無家市民提供的居住場所以及為市民居住所提供的各種服務(wù)，包括提供長期融資以及低息貸款等。

　　該法案第20條規(guī)定該類住宅建筑商可享受以下條件：1、減少和簡化建筑商的資格評審要求，2、各級(jí)政府為建筑商辦理注冊、許可等手續(xù)提供“一站式”服務(wù) ，3、簡化融資手續(xù)，4、減免收入稅、 地產(chǎn)收益稅、增值稅、交易稅等。

　　（五）外國建筑商進(jìn)入菲建筑市場所需條件

　　根據(jù)菲有關(guān)法律規(guī)定，如果外國建筑商想進(jìn)入菲建筑市場，首先必須在菲證券交易委員會(huì)（ＳＥＣ）注冊成立公司后，然后向菲建筑商資格評審委員會(huì)提交以下文件：外國建筑商特殊許可申請表、綜合信息表、菲證券委員會(huì)出具的公司注冊證明、公司章程、公司對受托管理人員或常駐外國代表的董事會(huì)決議、受托管理人員或常駐代表的有關(guān)工作證明、工作簽證、授權(quán)菲律賓當(dāng)?shù)卮�理該公司處理有關(guān)法律程序的董事會(huì)決議、該國政府出具的并由所在地的菲律賓使館證明公司資質(zhì)證明原件及復(fù)印件、菲招標(biāo)企業(yè)出具的工程項(xiàng)目是由外國融資的證明、投標(biāo)邀請函、母公司出具的背對背保證書、自述書、近6月財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告、資產(chǎn)負(fù)債表、銀行賬戶、用于運(yùn)輸、建設(shè)的機(jī)動(dòng)車注冊證及發(fā)票、國內(nèi)收入局出具的證明、工程技術(shù)人員有關(guān)證明、歷史紀(jì)錄（有關(guān)完工的大型建筑合同、工程項(xiàng)目發(fā)包人證明以及菲律賓使館證明）等

　　三、菲律賓建筑企業(yè)情況

　　到2006年3月1日為止，菲律賓建筑商評審委員會(huì)(PCAB)共頒發(fā)3355個(gè)建筑商資格許可證，其中95%為原有建筑商，5%為新注冊的建筑企業(yè)。從規(guī)模上來看，獲得AAA或AA資信的大企業(yè)占總數(shù)的6.1%，中等企業(yè)（資信為A或B）占總數(shù)的37.5%，小企業(yè)占總數(shù)的54%。按主要分類來看，綜合工程公司占總數(shù)的59%，綜合建筑公司占總數(shù)的31.5%，工程分包商占總數(shù)的4.3%，其余為特殊建筑商，占總數(shù)的5.2%。

　　在菲律賓有26家外國建筑企業(yè)，都屬于AAA級(jí)大型企業(yè)，其中有18家獨(dú)資企業(yè)，8家合資企業(yè)。按國籍來分，15家日本公司、5家南韓公司、4家中國公司、1家澳大利亞公司以及1家比利時(shí)公司。