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互動(dòng)與組合是購物中心的良性業(yè)態(tài)

    段宏斌：金融是商業(yè)地產(chǎn)的血液，我們剛才聽了張文總經(jīng)理給我們介紹的興業(yè)租賃業(yè)務(wù)。我們的銀行機(jī)構(gòu)在目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的階段，也推出了他們的創(chuàng)新服務(wù)，我想從各種方面來說，我們從中間可以看到，我們的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)高潮和更好的階段到來。我們下面首先用熱烈的掌聲感謝張文張總給我們提供這樣的一個(gè)思想。下面進(jìn)入我們今天論壇的最后一個(gè)論壇環(huán)節(jié)，是購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)互動(dòng)性與組合策略，下面我們交給北京和美商地投資管理有限公司董事長(zhǎng)穆建瑋先生做主持，歡迎穆建瑋上場(chǎng)。

北京和美商地投資管理有限公司董事長(zhǎng) 穆健瑋

穆建瑋：我主持我們今天購物中心，業(yè)態(tài)優(yōu)化和組合的專題。我簡(jiǎn)單的介紹一下我們今天的嘉賓，首先我介紹我們鼎鼎有名的銅鑼灣集團(tuán)董事長(zhǎng)兼大中華購物中心聯(lián)盟主席陳智先生。北京星期五餐飲管理有限公司開發(fā)部總監(jiān)張家棟先生。名家時(shí)間（Designer Times）行政總裁莊煥華先生。摩根實(shí)德（北京）教育科技發(fā)展有限公司（佳加歡兒童職業(yè)體驗(yàn)管）總裁黃杰先生，銀泰百貨有限公司投資發(fā)展部總經(jīng)理沙照祥先生。呷哺（呷哺中國(guó)投資控股有限公司副總裁鄭剛先生。

    時(shí)間有一點(diǎn)緊，本來想請(qǐng)陳總好好說了，銅鑼灣和大眾化購物中心聯(lián)盟的主席，他同時(shí)也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的執(zhí)行主持。也請(qǐng)他對(duì)我們的會(huì)議和主題寄予一些期望和簡(jiǎn)單的支持。

銅鑼灣集團(tuán)董事長(zhǎng) 陳智

陳智：很抱歉，這兩天嗓子發(fā)炎所以講話不清楚，本來昨天是要走的，但是很珍惜這個(gè)機(jī)會(huì)，今天上午跟大家見面，有機(jī)會(huì)跟大家認(rèn)識(shí)，我覺得在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最好的平臺(tái)就是這個(gè)會(huì)議，我覺得有非常多的感慨，因?yàn)檫@個(gè)聯(lián)盟的第一次論壇會(huì)議是跟大中華購物中心聯(lián)盟同辦的，在廣州，那一年就是大中華購物中心成立的當(dāng)年的第二天晚上，舉辦了這個(gè)論壇跟頒獎(jiǎng)年會(huì)，就是王永平秘書長(zhǎng)跟我們?cè)趶V州舉辦的。所以我覺得見證了這個(gè)論壇的成長(zhǎng)，我聽大家回來講口碑非常棒，開發(fā)商的檔次跟各種品牌的檔次非常高，所以我覺得很榮幸，也很感慨。在中國(guó)最早成立的商業(yè)地產(chǎn)關(guān)系商業(yè)聯(lián)盟，這個(gè)聯(lián)盟跟王永平跟我也有很大的關(guān)系，最早在2002年的時(shí)候，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)這幾個(gè)字出現(xiàn)的時(shí)候，王永平非常銳利的眼光就感覺到這個(gè)行業(yè)將會(huì)成為將來一個(gè)大的行業(yè)，一個(gè)專門的領(lǐng)域，很早王永平就提出來要搞中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟，有非常多的巧合，我當(dāng)時(shí)跟決策的董事長(zhǎng)原本就講在廣州成立一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟，我們?nèi)グ自粕缴巾斏祥_了好幾天的會(huì)議，后來又會(huì)凰鳳凰城開會(huì)議，后來我開中國(guó)凰百貨高峰論壇，在這個(gè)論壇上凰第一次見到王永平秘書長(zhǎng)，我們凰覺得相見恨晚，結(jié)果王永平秘書長(zhǎng)當(dāng)時(shí)就邀請(qǐng)我，要我當(dāng)主席，和王永平一起商量。后來我們發(fā)展了第二個(gè)主席，后來我們又發(fā)展了國(guó)美的董事長(zhǎng)黃光裕，我們一共有五個(gè)主席，我們就當(dāng)了聯(lián)合主席。

    在這個(gè)過程中，他們都發(fā)生很大的變化，后來過了幾年之后，王健林當(dāng)了全國(guó)工商聯(lián)副主席了，那個(gè)時(shí)候萬達(dá)的名聲非常大，擴(kuò)展也非常快，他就主動(dòng)的退出，不當(dāng)聯(lián)合主席了，后來黃光裕遇到一些問題，結(jié)果黃光裕也沒有在。后來王永平秘書長(zhǎng)的意思就是不要了，大家都見不到。最后就剩下我一個(gè)。前年正式的換屆成為中國(guó)國(guó)家商業(yè)部部長(zhǎng)主席，這個(gè)升級(jí)是非常的令人敬佩，因?yàn)橹袊?guó)國(guó)家商業(yè)部部長(zhǎng)當(dāng)主席我想所有的人都覺得敬佩，這個(gè)聯(lián)盟的凝集力是很大在這里跟大家說一聲感謝，謝謝大家。

    穆建瑋：我們知道購物中心，我們整個(gè)中國(guó)的城市化發(fā)展，催生了購物中心。我們用一句話，超市為了滿足基礎(chǔ)消費(fèi)，滿足的是商品，百貨滿足的時(shí)尚品牌，購物中心是全日態(tài)的消費(fèi)，他更多經(jīng)營(yíng)的是一種業(yè)態(tài)。到今天為止，特別是現(xiàn)代這種意義上的綜合體的發(fā)展，使我們整個(gè)城市立體化，功能化，同時(shí)也使我們的購物中心形態(tài)、業(yè)態(tài)、更加豐富。高中低端城市中心郊、主題型等等。在這個(gè)過程中，對(duì)我們的經(jīng)營(yíng)者、管理者、各種品牌商家還有管理者提出了更高的要求。我們今天有請(qǐng)到了幾位嘉賓，我簡(jiǎn)單的介紹一下。

    鄭總是現(xiàn)任呷哺呷哺（中國(guó)）控股有限公司副總裁，鄭總實(shí)際上在餐飲這個(gè)行業(yè)，市場(chǎng)的拓展是貢獻(xiàn)巨偉。在肯德基做了一共是15年，應(yīng)該是非常火爆的，非常惹火的小鍋，很多年輕人在購物中心里成為一道景觀。還有沙照祥先生是銀泰百貨（集團(tuán)）有限公司投資拓展部總經(jīng)理，在安徽、合肥等那些地方起步，逐步伴隨著非常富有的特點(diǎn)和特色，主要偏向于中高端物業(yè)。黃杰先生是我們最新業(yè)態(tài)的創(chuàng)始人，兒童體驗(yàn)館，目前他的第一個(gè)作品正在大中購物中心，估計(jì)預(yù)計(jì)可能是在6月份左右開業(yè)，大家到時(shí)候可以去觀摩一下。莊煥華先生賣的不是表，賣的是時(shí)間。名家時(shí)間。張文先生是我們星期五餐飲管理的開發(fā)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)，以前跟鄭總是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因?yàn)橐郧班嵖傇诳系禄��?/SPAN>13年的時(shí)候他是在麥當(dāng)勞。所以他也是非常的有經(jīng)驗(yàn)。包括一些國(guó)內(nèi)的致知名品牌，永和大王等等，他都是執(zhí)行者。他做了全國(guó)性的布局，我們非常榮幸請(qǐng)到了大家。今天世道不一樣了，我們的品牌更加豐富，消費(fèi)者更加挑剔，跟過去我們做客戶中心的時(shí)候，到處去找品填不一樣，現(xiàn)在品牌業(yè)態(tài)都非常的豐富。我們可能更多的在購物中心的內(nèi)攻上面要做一些文章。不管是從策劃規(guī)劃，一直是到最后的商業(yè)運(yùn)用。

    房地產(chǎn)開發(fā)比較容易理解，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值在于用于商業(yè)把它做出來。不僅僅是在土地上，而更多的在于我們要經(jīng)營(yíng)顧客，經(jīng)營(yíng)商品，要把業(yè)態(tài)做出來。所以增加更多的社會(huì)價(jià)值，和經(jīng)濟(jì)效益。我們有請(qǐng)各位嘉賓簡(jiǎn)單的對(duì)我們今天的對(duì)話主題，購物中心、商業(yè)業(yè)態(tài)互動(dòng)性和組合策略做一個(gè)簡(jiǎn)單的闡述，然后大家再互動(dòng)。我們有請(qǐng)陳總裁。

    陳智：經(jīng)過那么多年的發(fā)展之后，在那么多年看到的，就是有很多很繽紛的，很高的購物中心的出現(xiàn)，就是令人欣慰的一個(gè)方面。同時(shí)還是有很多的商業(yè)地產(chǎn)商，在開發(fā)購物中心的時(shí)候程序第一可能沒有經(jīng)驗(yàn)，第二可能是沒有團(tuán)隊(duì)。懷著一個(gè)案子，對(duì)這個(gè)程序進(jìn)行最好的判斷之后，做出一個(gè)拿地的行為，在拿地的過程中政府對(duì)規(guī)劃指標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)要提出自己最理想的想法。我們最近在中部六個(gè)省有很多這樣的案子，拿地的這個(gè)行為，在談的過程總，大部分的政府對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)都有協(xié)商的空間。以前我們?cè)谏钲凇�廣州、更改規(guī)劃要領(lǐng)那個(gè)最難的事情，我覺得現(xiàn)在內(nèi)地的城市一點(diǎn)額而都不難題，他全部弄好了一之后再去改這是，規(guī)劃設(shè)計(jì)跟商業(yè)的比例都不定，你先提出來，我們就感到你這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)過，是一個(gè)很好的事情，現(xiàn)在應(yīng)該要走向成熟，這個(gè)行業(yè)太過浮躁，不顧市場(chǎng)行為去爭(zhēng)一些項(xiàng)目，因?yàn)轫?xiàng)目很多，有150個(gè)城市綜合體，國(guó)內(nèi)有一個(gè)比較大的城市，到三環(huán)以內(nèi)已經(jīng)超過150個(gè)城市綜合體，未來10年15年能不能消化得了，我覺得非常值得大家去注意，所以我非常看好這個(gè)行業(yè)，但是大家還是要保持冷靜的方式去做，我未來一直會(huì)保持很大的積極性，繼續(xù)關(guān)注這個(gè)行業(yè)。

    穆建瑋：我們以熱烈的掌聲向陳總表示感謝。現(xiàn)在有請(qǐng)呷哺呷哺（音）的投資控股總裁鄭總來結(jié)合我們的主題談一下，目前咱們的餐飲業(yè)態(tài)，還有我們本身在購物中心的業(yè)態(tài)組合中發(fā)揮的作用，還有他對(duì)這方面的一些理解，實(shí)踐以及經(jīng)驗(yàn)的一些總結(jié)，剛才我跟鄭總也有一些交流我覺得很受益。

圖為呷哺呷哺(中國(guó))控股有限公司副總裁 鄭剛    鄭剛：大家早上好，我來自呷哺火鍋這一塊。我們做的是餐飲業(yè)態(tài)體面的一個(gè)業(yè)態(tài)，我想時(shí)間很晚了，就不再進(jìn)行展開談直接回到大的標(biāo)題。

    購物中心業(yè)態(tài)的活動(dòng)性跟業(yè)態(tài)的策略：

    我現(xiàn)在從兩個(gè)角度來看，第一個(gè)就是從外部的角度，實(shí)際上任何一個(gè)購物中心業(yè)態(tài)組合的策略跟互動(dòng)性，這個(gè)項(xiàng)目確定的時(shí)候就已經(jīng)確定了，位置絕對(duì)一切，先談一下購物中心業(yè)態(tài)組合的邏輯，首先是做項(xiàng)目的分析，分析項(xiàng)目所面對(duì)的商圈和客戶群，這個(gè)分析以后會(huì)做個(gè)項(xiàng)目的定位，一個(gè)是功能定位，一個(gè)是價(jià)格定位，定位以后我們才好確定我們的業(yè)態(tài)組合，業(yè)態(tài)組合是兩個(gè)，一個(gè)是業(yè)態(tài)的種類，一個(gè)是業(yè)態(tài)的比例，最后才會(huì)進(jìn)行單一業(yè)態(tài)的匹配。基于這一個(gè)業(yè)態(tài)組合的邏輯，外部的位置就決定了業(yè)態(tài)怎么組合，這是第一個(gè)，外部還有第二個(gè)問題，一定要考慮競(jìng)爭(zhēng)的因素，目前我們看任何一個(gè)項(xiàng)目 ，在它的周圍兩公里、三公里、四公里甚至更多的距離，我們有多少的購物中心經(jīng)過同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，所以這也決定了我們業(yè)態(tài)的種類，比例，需要做一個(gè)差異化的匹配，只有這樣的話可能同外部才能保證購物中心業(yè)態(tài)組合的科學(xué)性和合理性，這是從外部來看。

    我做了15年的連鎖餐飲的開發(fā)，接觸的幾乎全國(guó)所有的老的購物中心，百貨商場(chǎng)，大的賣場(chǎng)都接觸過。我想從一個(gè)品牌使用者的角度來談一談內(nèi)部的問題，對(duì)于一個(gè)購物中心內(nèi)部業(yè)態(tài)組合的幾個(gè)問題。

    第一個(gè)問題想談一下業(yè)態(tài)的互動(dòng)性方面，先談一個(gè)客流與現(xiàn)金流的互動(dòng)，我們每一個(gè)業(yè)態(tài)扮演者不同的角色，有的業(yè)態(tài)就是為整個(gè)的購物中心提供客流，有的角色是提供現(xiàn)金流，有的角色是既能夠提供客流，也能夠提供現(xiàn)金流。在扮演三個(gè)角色下，我也發(fā)現(xiàn)很多的購物中心在處理客流跟現(xiàn)金流這兩個(gè)關(guān)系方面，在比例和時(shí)間上可能有一些偏差。比如我們有的購物中心可能過多的強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流，所以在業(yè)態(tài)的布局上，會(huì)上一些對(duì)租金貢獻(xiàn)比較高的業(yè)態(tài)，反而壓縮了一些可以帶來客流的業(yè)態(tài)，所以這樣就導(dǎo)致很多購物中心的人氣不旺，所以做非常困難，培育其非常長(zhǎng)，這肯定是在匹配上出現(xiàn)了問題。

    第二個(gè)問題想一下目前看到了很多業(yè)態(tài)之間的過渡性，或者叫相鄰性，我覺得也有一些問題。剛才前一個(gè)對(duì)話的時(shí)候我們有一個(gè)嘉賓講，香港的購物中心，每一個(gè)樓層在每一個(gè)業(yè)態(tài)中都會(huì)放一個(gè)餐飲，實(shí)際上這種業(yè)態(tài)對(duì)中國(guó)目前是不太適合的，因?yàn)槭遣豢梢韵噜徯缘模�在我們的很多的商�?chǎng)，包括化妝品放一些餐飲，這樣的做法是不對(duì)的。他會(huì)把我們的定位搞亂，在中國(guó)目前下，一定要根據(jù)自己購物中心的位置，來確定我們業(yè)態(tài)的相鄰性。包括有很多的購物中心，在餐飲那邊上放一個(gè)美發(fā)，放一個(gè)洗腳，這樣的話大家根本就沒有胃口，包括還有一些兒童區(qū)邊上放一些兒童設(shè)備，這邊賣的是兒童服裝、兒童玩具，隔壁就放著賣菜刀、鍋碗瓢盆這樣的組合把握的非常差。這就是業(yè)態(tài)兼容性的問題。

    第三個(gè)就是業(yè)態(tài)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，很多的購物中心對(duì)業(yè)態(tài)方面不太好。東西兩個(gè)緯度，一個(gè)是時(shí)間方面的不動(dòng)態(tài)，可能對(duì)一個(gè)新興的購物中心在頭兩年的購物期，我們可能會(huì)偏重帶來一些客流角色的業(yè)態(tài)。對(duì)于一些比較成熟的購物中心，我們可能會(huì)比較偏重一些現(xiàn)金流比較強(qiáng)的角色的業(yè)態(tài)，能夠帶來更好的資金回報(bào)。在很多的購物中心在先后期的時(shí)間匹配上我覺得有欠缺，沒把握好。在空間上動(dòng)態(tài)做的也不是太好，有的購物中心品牌一簽約簽20年，做同一個(gè)業(yè)態(tài)，同一個(gè)品牌，這就違背了我們的很多的購物中心，需要每一年、每三年來增加業(yè)態(tài)調(diào)整，增加客戶的新鮮感這種需求。我們現(xiàn)在看到很多的購物中心，位置上的布局基本上是沒有多大的差別的，我想這塊也是我們目前碰到的比較多的問題。

    還有一個(gè)方面，我想談一下業(yè)態(tài)多樣性的問題。有很多的購物中心，我們考慮到本身的考量，包括功能的科學(xué)性。現(xiàn)在業(yè)態(tài)搞得很多，幾乎速度業(yè)態(tài)都面面俱到，每一個(gè)業(yè)態(tài)都沒法做透，這樣對(duì)后期的競(jìng)爭(zhēng)是非常不利的。有的購物中心看到別人有餐廳我也要上，但是就做了400平米的匹配，但是做小面臺(tái)做兩個(gè)，做大面臺(tái)做兩個(gè)，所以沒有任何的營(yíng)收能力。如果拿出一個(gè)樓層來做，這種餐飲的聚合力非常強(qiáng)。所以在多元態(tài)的布局上，你應(yīng)該差異化怎么舍棄一些業(yè)態(tài)，這也是目前探討的比較多的問題。

    最后的一個(gè)問題就是子業(yè)態(tài)的互動(dòng)的問題，餐飲業(yè)，這是一個(gè)比較大的業(yè)態(tài)，下面有很多的子業(yè)態(tài)。像西式快餐，肯德基、麥當(dāng)勞這算是一個(gè)子業(yè)態(tài)，很多的公司匹配的時(shí)候，對(duì)子業(yè)態(tài)相互競(jìng)爭(zhēng)的方面做的有點(diǎn)欠缺。比如說一個(gè)子業(yè)態(tài)會(huì)上多個(gè)品牌，多個(gè)品牌相互的競(jìng)爭(zhēng)，侵蝕了其他業(yè)態(tài)匹配。我看到有的百貨中心里面，說火鍋的這個(gè)品類，我可以同時(shí)上七個(gè)品牌，讓七個(gè)品牌之間相互競(jìng)爭(zhēng)，去了飯類、面類，這樣的話對(duì)某個(gè)業(yè)態(tài)下面的子業(yè)態(tài)看法考慮的是比較欠缺的。我從一個(gè)客戶的角度反過來看看很多客戶中心的組合策略，有一些小小的意見和建議，謝謝大家！

    穆建瑋：非常感謝鄭總，我總結(jié)一下就是多子多福。多要透，業(yè)態(tài)不在于多要在于透徹。要進(jìn)行科學(xué)性的對(duì)比。要做一些產(chǎn)品滿足客戶需求的子項(xiàng)目，更多的不是籠統(tǒng)的分類。下面我們有請(qǐng)銀泰百貨投資部總經(jīng)理沙照祥先生，他就他們的城市新的理念，百貨新的理念，他們的銀泰百貨發(fā)展的非常穩(wěn)定，還有在北京王府井大街88號(hào)有樂天銀泰。

圖為銀泰百貨(集團(tuán))有限公司投資拓展部總經(jīng)理 沙照祥    沙照祥：銀泰百貨在中國(guó)有30家，籌備有24家。在未來的三年以后，我們有60—70家這種百貨，全國(guó)連鎖。目前集中的區(qū)域主要是在浙江、湖北、安徽、山西、北京。其他的項(xiàng)目我們都是歡迎各方業(yè)主和開發(fā)商提供一些更多的項(xiàng)目信息給到我。對(duì)于我們公司拓展這一塊要求，隨著目前百貨的發(fā)展現(xiàn)在是老百貨，或者是以后的購物中心，都是慢慢的向大體量的方向發(fā)展。你現(xiàn)在看到非常好的百貨，已經(jīng)基本具備了購物中心所有的素材，餐飲、娛樂、兒童體驗(yàn)中心，包括購物中心。

    購物中心目前拓展的體量是希望能在萬以上。如果能在購物中心做一個(gè)主力店，大概是三萬五以上。區(qū)域位置要求，如果是在核心區(qū)內(nèi)不能低于4萬，在核心區(qū)外有非常大的體量購物中心，我們希望是在8萬以上。

    今天的話題主要是說業(yè)態(tài)之間的協(xié)調(diào)。我們說老百貨一直在購物中心做個(gè)主題什么的，其實(shí)我們目前跟許多的大型的開發(fā)商，特別是全國(guó)性的大型開發(fā)商，在一起探討一些事情，也談一些項(xiàng)目的合作。有時(shí)候我們是想，購物中心和百貨業(yè)在全國(guó)看看一些案例的時(shí)候，它是垂直型的，一塊是百貨，其他的一塊是非常明顯的精品店餐飲和娛樂。百貨和購物中心之間沒有產(chǎn)生太多的互動(dòng)，我們現(xiàn)在設(shè)想的是和購物中心這個(gè)，如果是做主力店的話，不是我們?nèi)�部來做購物中心，我們�(cè)诶锩孀鲋鞯晔窍Ｍ麚胶驮谝黄稹Ｗ霾惋嬤@一塊有可能是比較別的，因?yàn)橐�處理一些東西。在這中間是有一定的休閑區(qū)的，青吧、水果吧也好，在一個(gè)購物中心里面，如果一個(gè)平面大概達(dá)到12000或者是15000的時(shí)候，你是一定要提供一個(gè)公共區(qū)域來提供人們休息的。我們看到一個(gè)人在購物中心走累了半天得不到休息。

    在一個(gè)大型的購物中心里面，他是需要一個(gè)集中百貨的。這種集中百貨是利于一些人對(duì)于目標(biāo)性的這種消費(fèi)進(jìn)行商品對(duì)比，所以說我們經(jīng)常開玩笑在某一個(gè)城市有一個(gè)非常好的購物中心，購物中心里面吃喝玩樂都有，有的客戶去吃去玩了，然后打個(gè)的到我們百貨公司買百貨，這里面就說有可能對(duì)于購物環(huán)節(jié)和消費(fèi)來說，他有不同的層次和不同的需求。我們未來以后拓展的方向，還是逐漸的向購物中心發(fā)展的。有其他的商家有大型的購物中心，我們也愿意跟其他的人合作購物中心。在國(guó)外有關(guān)一些其他的聯(lián)合百貨，他們?cè)谫徫镏行睦锩嬲急葘⒔?/SPAN>70%。這里面和開發(fā)商能產(chǎn)生互動(dòng)，我們百貨能做很多的事情，希望能夠更多的機(jī)會(huì)和在場(chǎng)的開發(fā)商產(chǎn)生互動(dòng)和合作的項(xiàng)目，謝謝！

    穆建瑋：我再推廣一下銀泰百貨，01833港股大家可以關(guān)注一下，非常好的業(yè)績(jī)。市值是200多個(gè)億，私營(yíng)率達(dá)到22.6，這是非常好的業(yè)績(jī)而且在不斷的增長(zhǎng)。在購物中心里面，我們講傳統(tǒng)，大家可能在這種傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)上有一個(gè)比重，購物、餐飲、娛樂，5：3：2，以前書上都這么說，大家做的時(shí)候大概是這樣的一個(gè)比例。除了這些大的類別以外，更多的不是停留在這個(gè)上面，更多的是滿足我們一個(gè)顧客，四種需求、五種需求在不同的時(shí)段，不同的空間可能會(huì)產(chǎn)生很多的需求，怎么樣結(jié)合客戶的需求，更多的子品牌、細(xì)品牌、小業(yè)態(tài)。像兒童教育、兒童娛樂、在一般的業(yè)主看來沒有它不行，有它好象租金上面取舍的又有點(diǎn)不容易。我們看到，有一定體量的購物中心，現(xiàn)在能夠真的產(chǎn)生聚客能力和聚客忠誠度的，往往就是這些核心家庭服務(wù)為目標(biāo)的一些業(yè)態(tài)。這方面我們的黃總是做了很多的研究和探索，我們現(xiàn)在有請(qǐng)黃總。

摩根實(shí)德（北京）教育科技發(fā)展有限公司 (佳加歡兒童職業(yè)體驗(yàn)館)總裁 黃杰   

黃杰：謝謝主持人，大家好，我是黃杰來自摩根實(shí)德教育科技發(fā)展有限公司。這是為了給兒童體驗(yàn)項(xiàng)目專門成立的合資公司。我們主要是致力于兒童職業(yè)體驗(yàn)項(xiàng)目的投資、研發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理。兒童職業(yè)體驗(yàn)我想可能對(duì)很多在座的商業(yè)地產(chǎn)商來說都不陌生。簡(jiǎn)單的說在購物商圈或者是商業(yè)地產(chǎn)范圍里面，我們建一個(gè)城市的模擬、虛擬化環(huán)境，配備一個(gè)相應(yīng)的城市功能，嬰兒就會(huì)衍生出相應(yīng)的職業(yè)，我們會(huì)讓3—12歲的孩子，在我們的虛擬的城市里面體驗(yàn)這個(gè)社會(huì)，體驗(yàn)不同的職業(yè)。通過他們的勞動(dòng)賺取一定的虛擬貨幣，讓小孩子很早的就了解世界，了解現(xiàn)在的社會(huì)是有勞動(dòng)才會(huì)有回報(bào)的。同時(shí)我們也通過體驗(yàn)過程中的教育和引導(dǎo)，能夠幫助孩子提升他的求知欲望、探索欲望。從整個(gè)項(xiàng)目來講，是一個(gè)非常好的寓教于樂的項(xiàng)目。我們投資人特別是大連市的董事長(zhǎng)徐明對(duì)我們的項(xiàng)目來說，你們做這個(gè)項(xiàng)目一定要8考慮到社會(huì)公益性，希望所有到我們項(xiàng)目來玩的孩子們都成為中國(guó)未來的思想家、發(fā)明家、管理者，希望這個(gè)教育能夠?qū)χ袊?guó)目前的教育體制，起到一個(gè)比較好的輔助、促進(jìn)作用。

    這個(gè)項(xiàng)目從運(yùn)營(yíng)到現(xiàn)在，從商業(yè)地產(chǎn)的角度，和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的角度來說我們是一個(gè)新生兒，這個(gè)項(xiàng)目到目前發(fā)展雖然全國(guó)已經(jīng)有60多個(gè)相同的業(yè)態(tài)進(jìn)入開業(yè)狀態(tài)，但是成功的并不多。我們確確實(shí)實(shí)是在商業(yè)業(yè)態(tài)環(huán)境里面是一個(gè)比較初生的嬰兒。剛才穆總也說，從地產(chǎn)商來說，他們希望引進(jìn)我們這樣的業(yè)態(tài)。就像陳總剛才提到的，可能在短期回報(bào)和長(zhǎng)期回報(bào)租金方面可能會(huì)有一些猶豫。因?yàn)橐�建一個(gè)虛擬的城市環(huán)境，需要有一定的體量，我們一般從前期，整個(gè)做調(diào)研和自己去選址的角度說，我們希望能夠找到一萬平米以上的建筑面積里做我們的項(xiàng)目。所以都遇到很多的問題。

    我跟主持人溝通之前就談到。

    第一我們這個(gè)項(xiàng)目對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商來說，是有非常大的吸引力。我們?cè)谇捌诟�很多線城市高端的購物中心進(jìn)行溝通的時(shí)候，我們跟他們提出來兒童職業(yè)體驗(yàn)項(xiàng)目，是目前大家都追求的，在中國(guó)的獨(dú)生子女社會(huì)狀態(tài)下，1+6最佳的消費(fèi)模式。一個(gè)孩子帶著一對(duì)父母，一對(duì)父母的父親和母親又會(huì)帶著他們的子女過來。因?yàn)楝F(xiàn)在是獨(dú)生子女的政策，到今天孩子是這個(gè)家庭的核心。父母也是獨(dú)生子女，所一家六口都會(huì)圍繞孩子會(huì)進(jìn)行消費(fèi)，規(guī)劃他們的生活。因?yàn)樗�本身�?duì)孩子有非常天生的吸引力，孩子們?cè)谒�有的職業(yè)體驗(yàn)過程中會(huì)玩的非常開心，他會(huì)不停的到我們的職業(yè)中心來消費(fèi)。由于中國(guó)教育體制的問題，禮拜一到禮拜五孩子是要上課的，到了周末的時(shí)候，大一點(diǎn)的孩子又要參加各種不同的補(bǔ)習(xí)班，培訓(xùn)班。學(xué)琴、學(xué)畫，孩子目前是背負(fù)著沉重的負(fù)擔(dān)，到我們這里來玩可能是他們放松的一種機(jī)會(huì)。我們這個(gè)項(xiàng)目在中國(guó)運(yùn)行的兩年多，普遍的被接受的程度并不是很高。

    整個(gè)從我們目前看到的已經(jīng)營(yíng)業(yè)的40多家相同業(yè)態(tài)項(xiàng)目來說，也基本上沒有盈利的。這里面牽扯的就是商業(yè)業(yè)態(tài)互動(dòng)，從我們做兒童職業(yè)體驗(yàn)來講，雖然我們出于一種社會(huì)效益做這個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)楫吘故且粋�(gè)企業(yè)，如果不能夠養(yǎng)活自己，怎么去做社會(huì)效益就是一個(gè)空談。我們借這個(gè)機(jī)會(huì)，也跟大家溝通一下，兒童職業(yè)體驗(yàn)教育，因?yàn)樗�前期的投入相�?dāng)?shù)木薮螅�他的運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本也非常的巨大。由于有1+6的消費(fèi)模式，由于孩子在我這玩，我們可以不停的進(jìn)行游戲升級(jí)的辦法吸來引孩子，從三歲開始，甚至一直到十幾歲，已經(jīng)不能做這些職業(yè)體驗(yàn)的時(shí)候，我們可能會(huì)給他提供更多的職業(yè)技能的體驗(yàn)，我們也希望這個(gè)孩子從我們的兒童職業(yè)體驗(yàn)的平臺(tái)上，從三歲一直走到他大學(xué)畢業(yè)。等這個(gè)孩子大學(xué)畢業(yè)以后，受到我們的影響，返過來還會(huì)帶他們的孩子過來，這個(gè)行業(yè)商家來講，對(duì)地產(chǎn)商來講也是一個(gè)非常強(qiáng)的聯(lián)合機(jī)制。我們希望跟大家交流，我們也是希望跟未來地產(chǎn)商合作的時(shí)候。

    一我們是希望在這個(gè)項(xiàng)目合作之前，我們就能達(dá)成一個(gè)協(xié)議，我們能夠建成一個(gè)虛擬的環(huán)境。我們高樓可能是6米7米甚至8米的層高，我們考慮到這是一個(gè)兒童的項(xiàng)目，為了兒童安全的角度考慮，我們也希望筑距能夠擴(kuò)大，包括對(duì)空調(diào)，消防，還有一些政策上的因素，我們希望能有一個(gè)提前的溝通和交流。另外我們希望在租金的考慮上，地產(chǎn)商和未來的合作伙伴們能夠考量從一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度，或者用一些靈活的，包括我們現(xiàn)在有些業(yè)態(tài)，跟業(yè)主談保底分成的方式，用這樣的方式希望各位地產(chǎn)商給我們一些相應(yīng)的支持，當(dāng)然我們也需要更多的政策上的支持。

    從業(yè)態(tài)合作的角度來講，因?yàn)槲覀冞@個(gè)項(xiàng)目要到今年的5月份才能開業(yè)，所以我們現(xiàn)在因?yàn)楫吘故切聛碚撸�我們不能理直氣壯的說，我們一定能給其他的業(yè)態(tài)帶來什么樣好的影響，但是我們也在做很多很多的研究工作。包括跟大公司的商家，大公司的業(yè)主，都在做一些很好的溝通，我們希望將來當(dāng)家長(zhǎng)帶著孩子來我們的兒童職業(yè)體驗(yàn)城來學(xué)習(xí)、游玩的時(shí)候，我們會(huì)把家長(zhǎng)通過跟在座的商家的某種合作的方式，“趕”到你們那個(gè)地方去消費(fèi)，讓孩子安安心心的在他自己的世界里面做一個(gè)小大人，以此既能讓孩子，特別是在獨(dú)生子女環(huán)境里面能在一個(gè)陌生的環(huán)境里面，跟不同的小朋友交朋友，同時(shí)我們也希望把家長(zhǎng)請(qǐng)到周邊的商場(chǎng)里面去消費(fèi)，謝謝大家！

    穆建瑋：這是一個(gè)創(chuàng)新的業(yè)態(tài)，因?yàn)樵谫徫镏行睦锩妫�不能用傳統(tǒng)商場(chǎng)的思維去思考，像我們?cè)诎儇浀曩I東西一樣，實(shí)際上購物中心是一種生活方式和現(xiàn)行消費(fèi)隱性消費(fèi)相互關(guān)聯(lián)的消費(fèi)場(chǎng)所，像這種兒童寓教于樂的佳加歡，實(shí)際上培養(yǎng)了核心家庭，我們有多少住戶，圍繞孩子實(shí)際上這個(gè)購物中心是一個(gè)黏合劑，伴隨孩子從3歲到12歲，他把整個(gè)家庭的對(duì)這個(gè)購物中心本身的忠誠度和親和感培育起來，它對(duì)別的商家高附加值的，人都是投桃報(bào)李，這種寓教于樂的方式，核心家庭就會(huì)對(duì)你這個(gè)品牌產(chǎn)生忠誠，他就覺得應(yīng)該在這個(gè)地方去消費(fèi)，所以有的低租金業(yè)態(tài)，但是作為購物中心來講是非常高的附加值。我們?cè)?/SPAN>5、6月份時(shí)候能夠親臨我們黃總的項(xiàng)目去學(xué)習(xí)，再次感謝黃總。

    剛才我們講，現(xiàn)在來了一個(gè)租金比較高的。他不是賣表的是賣時(shí)間的。時(shí)間怎么賣？我們聽聽莊總的。

圖為名家時(shí)間（Designer Times)行政總裁 莊煥華    莊煥華：現(xiàn)在流行創(chuàng)新，我是莊煥華從香港過來參加這個(gè)會(huì)議。年紀(jì)上上可能最年輕的，我從1993年4月8號(hào)已經(jīng)開第一家專門店，在1994年的時(shí)候，我在北京也開了第一家專門店，通過20多年在中國(guó)發(fā)展零售。今天的主題我想集中在組合兩個(gè)字，現(xiàn)在由于商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展，很多地表性也好，地點(diǎn)的也好，昨天萬達(dá)的老總已經(jīng)說，兼顧不了太多的事情，組合是一個(gè)問題。舉個(gè)例子，在一個(gè)城市，很多商場(chǎng)他們?yōu)榱诵б妫�同樣的商�?chǎng)，作為我們零售商來講怎么應(yīng)對(duì)這個(gè)問題，我只能夠調(diào)節(jié)我們自己。

    我們公司代理了大概有20個(gè)品牌，我們只能夠以我們自己的組合去迎接不同的商業(yè)地產(chǎn)。比較成功的例子是在上海東路有一家鴻毅廣場(chǎng)，每一個(gè)新開業(yè)的商場(chǎng)，有點(diǎn)像北京王府井這樣的，都是以流行手表作為一個(gè)適應(yīng)點(diǎn)，所以我們?cè)谀沁呴_了，經(jīng)過五年，隨著商場(chǎng)的發(fā)展，基本上每一個(gè)商場(chǎng)的老板，我認(rèn)識(shí)的，過來兩三年他就說我要做名牌。今天鴻毅廣場(chǎng)在一樓的位置，已經(jīng)從一個(gè)（英文）小小的品牌，到今天已經(jīng)有十幾個(gè)大品牌的商店。包括一些瑞士名表，這就是我們作為一個(gè)零售商用組合去應(yīng)和他們。

    另外在南京，摩根實(shí)德有一個(gè)國(guó)際廣場(chǎng)，開業(yè)的時(shí)候有（英文）大部分的名表，考慮到南京的城市，我們把一個(gè)品牌去掉了。這是我們從組合里面去改變的，我們目前的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)是根據(jù)每一個(gè)商業(yè)的地產(chǎn)，可能這是有點(diǎn)不同的，你會(huì)看到麥當(dāng)勞，等等都是一樣的，但是名家是不一樣的。我們?cè)诿恳粋�(gè)百貨商場(chǎng)里面，上海的萬象城，我們都有一個(gè)不同的面貌，不同的品牌的思考，適合當(dāng)?shù)氐娜巳海�跟�?dāng)?shù)氐纳虉?chǎng)的定位。我覺得組合作為零售商來講，我們能做一個(gè)應(yīng)對(duì)迎接今年快速商業(yè)產(chǎn)的情況，謝謝！

    穆建瑋：大家有時(shí)間的時(shí)候可以去我們莊總的店里面看一下，他賣時(shí)間是怎么賣的，他說他不賣表，我還是對(duì)這句話比較感興趣。我們有請(qǐng)到我們星期五餐飲有限公司的張家棟張總他的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，目前在購物中心的定位和一些需求，請(qǐng)他來闡述一下他的看法。

圖為北京星期五餐飲管理有限公司開發(fā)部總監(jiān) 張家棟     張家棟：謝謝主持人，大家中午好，我想跟大家交流的是我對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的一種想法和它的運(yùn)行管理，至于我所從事的品牌我現(xiàn)在不想跟大家做更多的介紹，因?yàn)榻榻B可能會(huì)占用大家更多的時(shí)間。我想講的我們現(xiàn)在的主題是商業(yè)地產(chǎn)，我只是代表我個(gè)人跟大家溝通一下，商業(yè)地產(chǎn)我個(gè)人的看法。今天在座的開發(fā)商不多，叫做甲方和乙方，我們作為甲方跟開發(fā)商提一點(diǎn)小小的建議。

    商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于房地產(chǎn)，和旅游地產(chǎn)等等，商業(yè)地產(chǎn)的屬性是商業(yè)。還是要遵循商業(yè)的規(guī)律來進(jìn)行規(guī)劃和管理，我們通常講專業(yè)的人做專業(yè)的事，對(duì)于開發(fā)商來講他只是考慮地產(chǎn)的開發(fā)，而沒有過多的考慮我們乙方的需求和商家的需求。對(duì)于地產(chǎn)來講它要求的面很細(xì)而且很廣，不同的商家有不同的需求，不同的商家有不同的定位，這種需求和定位把它整合在一起才是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)正常發(fā)展的因素。這種因素怎么跟地產(chǎn)商結(jié)合利起來這就需要一個(gè)溝通的平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)我建議開發(fā)商應(yīng)該在前期的時(shí)候和這些商家做一個(gè)溝通，這種溝通是非常有必要的，決定你的商業(yè)地產(chǎn)成功與否。

    我看商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目里還有很多叫做產(chǎn)權(quán)式商鋪，在我從事這種開發(fā)選址20多年來講，我跟這種產(chǎn)權(quán)式商鋪訂單只有一兩個(gè)而已。為什么這么少？還是和產(chǎn)權(quán)式商鋪的這種定位有很大的關(guān)系，我們?cè)谧�的可能都是來自北京的一些商家，北京的產(chǎn)權(quán)式商鋪，在這里我們要點(diǎn)商家可能不太禮貌，大家心目當(dāng)中都有，這種產(chǎn)權(quán)式商鋪和它所在的位置和項(xiàng)目，這種項(xiàng)目有幾個(gè)運(yùn)行成功的，可能寥寥無幾。為什么呢？我在網(wǎng)上看到，大家對(duì)這種產(chǎn)權(quán)式的商鋪，把它笑侃為三無式產(chǎn)品，無規(guī)劃，無定位，無管理。

    這種產(chǎn)權(quán)式大多數(shù)運(yùn)行的叫做物業(yè)管理，用物業(yè)管理的方式來管理商業(yè)，我覺得很不合適。舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的，就像公交運(yùn)行和出租運(yùn)行，雖然都在運(yùn)行交通但是它的定位不一樣，客群不一樣，你用公交的管理方式管理出租不行，用管理出租的方式管理公交同樣不行，所以用物業(yè)的方式管理商業(yè)同樣不行，商業(yè)管理要把商家組合在一起做一件事情，把商業(yè)做一個(gè)很大的促銷和推銷，要做一個(gè)很大的（英文）。作為產(chǎn)權(quán)式的商鋪有可能嗎？商家都是小業(yè)主，他能夠服從于你一的一個(gè)促銷方式嗎？所以我覺得作為乙方來講，商業(yè)項(xiàng)目選址的時(shí)候，可能在這上我們要稍微慎重一點(diǎn)，這是我給大家的一個(gè)建議，所以要討論商業(yè)地產(chǎn)，我覺得要用一天兩天的時(shí)間去討論，顯然時(shí)間不夠，從目前來看，現(xiàn)在我們的商業(yè)要進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)年代，我覺得我們靜下心來踏踏實(shí)實(shí)的好好總結(jié)一下，我們作為品牌商家對(duì)市場(chǎng)的需求，對(duì)開發(fā)商的需求，怎么樣把它友善的組合在一起，能夠達(dá)到一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和良性的互動(dòng)，謝謝大家！

    穆建瑋：非常感謝張總，我結(jié)合一下前面幾個(gè)嘉賓，做一個(gè)小結(jié)，本人是在和美商地，我們一直在做項(xiàng)目的策劃和商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括招商運(yùn)營(yíng)，在這個(gè)過程中，我就發(fā)現(xiàn)分不同的地區(qū)，開發(fā)商投資的出發(fā)點(diǎn)和心態(tài)不一樣。在三四線比較落后的一些地方主要是以賣為主，所以不太在乎持有性業(yè)務(wù)怎么去規(guī)劃，在一二線城市，包括現(xiàn)在部分的三四線中心城市就比較在乎了，他們覺得要做這三項(xiàng)工作。

    我們整個(gè)建筑設(shè)計(jì)，用于房地產(chǎn)開發(fā)的前期定位和概念規(guī)劃這個(gè)階段，開發(fā)商可以完全主導(dǎo)，征求一下專業(yè)機(jī)構(gòu)或者部分的意見，那是為了用地，設(shè)定一些條件去拿地，但是你要做一個(gè)產(chǎn)品落地的時(shí)候，一定要作前期比較深化的定位，結(jié)合專業(yè)的機(jī)構(gòu)，不能用設(shè)計(jì)院完全來代替專業(yè)的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，很多人說我腦子里面想一個(gè)東西，我找一個(gè)設(shè)計(jì)院畫個(gè)圖就完了，這是你的權(quán)利，但是有的時(shí)候市場(chǎng)用“腳”投票，不是用“腦袋”去投票，所以在方案的過程中，我們要以商定產(chǎn)策劃、規(guī)劃做在前面。

    在完成了方案設(shè)計(jì)，進(jìn)入施工的過程中，我們的主力店，包括我們的招商規(guī)劃、品牌規(guī)劃，物業(yè)規(guī)劃，運(yùn)營(yíng)規(guī)劃，動(dòng)線，設(shè)施設(shè)備，要求，還有整個(gè)空間上面，客戶、交通組織方面都進(jìn)行細(xì)致的分化，結(jié)合商家的意見，專業(yè)的需求，和業(yè)態(tài)配比的位置，垂直交通，平面布局要一次性深化，一次性裝進(jìn)去，避免我們開工以后再推倒重來，或者有大的改動(dòng)，機(jī)線的預(yù)埋等等。像我們現(xiàn)在餐飲娛樂的比重逐步增多的情況下，購物中心體量空間結(jié)構(gòu)逐步復(fù)雜的時(shí)候，一定要把商業(yè)規(guī)劃作到專業(yè)及程度，中間有一個(gè)連接，連接開發(fā)商的思想，以及我們商家的需求和設(shè)計(jì)規(guī)范的需求，和控制性規(guī)劃的需求的時(shí)候，這里面就專業(yè)的創(chuàng)造價(jià)值，不是要去忽悠，大家的腳步要在一起經(jīng)過嚴(yán)格的評(píng)審做到的。

    現(xiàn)在很多的開發(fā)商有些時(shí)候把所謂的機(jī)構(gòu)不愿意付出專業(yè)的服務(wù)費(fèi)，那你就錯(cuò)了。在任何房地產(chǎn)的項(xiàng)目里面，營(yíng)銷費(fèi)用，策劃費(fèi)用，它是在3%—5%左右，你投的多獲得的越多，不然最后你付出的代價(jià)更大。現(xiàn)在很多的品牌都好找，開發(fā)商說那我自己找就的了，還用你干什么，這是兩個(gè)概念，它有它專業(yè)的價(jià)值，在于它把業(yè)態(tài)的配比和科學(xué)的東西整合起來，包括技術(shù)性的對(duì)接，不是說誰認(rèn)識(shí)誰，靠一種簡(jiǎn)單的關(guān)系，商家還有一個(gè)選址定位，物業(yè)優(yōu)化的問題。把這些東西在開發(fā)之前，預(yù)埋進(jìn)去，為一個(gè)項(xiàng)目的未來，創(chuàng)造更好的，不留遺憾，做精品，做正品，要靠一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈伙伴，以商定產(chǎn)，這么一個(gè)完整的過程，希望我們能夠相互溝通理解，今天這個(gè)主題非常好，看看有什么問題沒有，幾個(gè)嘉賓有什么要說的沒有的話大家有機(jī)會(huì)換換名片，耽誤大家時(shí)間了，謝謝各位嘉賓。