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　　9月15日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份70城新房和二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)呈漲幅明顯收窄的態(tài)勢(shì)。其中，70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比和同比指數(shù)今年以來連續(xù)3個(gè)月收窄，環(huán)比漲幅從7月的0.3%降至8月的0.2%，同比指數(shù)從4.1%大降至3.7%。一二三線城市新房指數(shù)同環(huán)比漲幅均明顯收窄，三線城市首次停漲，為2016年以來第一次，20城新房?jī)r(jià)格下跌，多為三四線城市。

　　近期，部分三四線城市之所以出臺(tái)“限跌令”，就在于這些城市近期新房?jī)r(jià)格收縮明顯，從指數(shù)能看出端倪。8月份，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲靠前的是深圳、青島、重慶、烏魯木齊、大連、西安等。近年來，深圳落戶人口多、人才流入多，樓市剛需基礎(chǔ)雄厚，而住房自有率低，加上近期二手房市場(chǎng)供需兩端處于僵持和觀望態(tài)勢(shì)，成交大幅回落80%，需求開始轉(zhuǎn)向新房。

　　新房?jī)r(jià)格上漲的其他城市，都是非熱點(diǎn)二線城市，上漲的原因具有綜合性。比如，2017年后開啟的限售政策陸續(xù)到期，前期流入的人口滿足了限購要求；比如，各種緩解疫情沖擊的紓困政策傳導(dǎo)至了這些城市；比如，2020年樓市回升期間，新房庫存得到消耗，消化周期在6-10個(gè)月的低位；比如，這些城市都是區(qū)域中心城市，近年來在都市圈、區(qū)域規(guī)劃上有政策紅利。

　　不過，日前進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的電視電話會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問題，城市政府要切實(shí)落實(shí)主體責(zé)任，不斷完善和用好政策工具箱”，明確了下半年樓市調(diào)控基調(diào)。這以后，各地啟動(dòng)了旨在“打補(bǔ)丁、補(bǔ)漏洞”的密集調(diào)控，8月份新房?jī)r(jià)格指數(shù)也反映了效果。因此，預(yù)計(jì)這些城市的新房?jī)r(jià)格指數(shù)也將很快回落。

　　二手住房指數(shù)走勢(shì)和新房類似，不過回落得更明顯。8月份，70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)出現(xiàn)停漲，這是2020年以來的首次。其中，70城中有43個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌或停漲，比7月增加了14個(gè)，下跌或停漲城市數(shù)創(chuàng)2015年3月份以來最大數(shù)量(除受新冠疫情沖擊的2020年2月份)。同比方面，8月份相比去年同期也有17個(gè)城市的二手住房?jī)r(jià)格下跌，主要是東北和中西部弱二線和三四線城市，邏輯與新房類似。還有一個(gè)重要原因，就是棚改和去庫存利好退出，這幾年新房供應(yīng)較多，轉(zhuǎn)化為二手房供應(yīng)。

　　但是，這些城市整體上人口外流，前幾年有棚改和去庫存政策，“返鄉(xiāng)置業(yè)”紅紅火火，這部分需求連續(xù)釋放后，樓市整體動(dòng)力顯得后勁不足。同時(shí)，部分房子戶型老舊、配套較差，在售新盤紛紛打折促銷、分流需求。再加上，二手房交易稅費(fèi)成本高，近期銀行控制貸款額度，“房貸荒”在全國上演，首先緊縮的就是三四線城市的額度，導(dǎo)致二手房需求明顯下降。

　　二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲的城市，主要是一線城市及都市圈內(nèi)二三四線城市，比如北上廣以及徐州、泉州、杭州、寧波、揚(yáng)州等。一方面，這些城市新房市場(chǎng)比較熱，帶動(dòng)了換房需求，呈現(xiàn)供求兩旺局面；另一方面，很多城市新房限價(jià)，導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)格倒掛，出現(xiàn)“打新”潮，很多家庭賣掉二手房買新房，買不到新房的人群又回到二手房市場(chǎng)，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格上漲。

　　之所以二手房指數(shù)回調(diào)更明顯，主要在于房貸緊縮現(xiàn)象主要出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。下半年以來，廣州、蘇州、南京、杭州、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)上調(diào)房貸利率，上海首套和二套上調(diào)幅度達(dá)到35bp、45bp；部分地區(qū)部分銀行房貸額度緊張、放款周期拉長(zhǎng)。甚至，多地銀行已出現(xiàn)二手房停貸現(xiàn)象，未停貸城市多數(shù)銀行放款周期也在3-6個(gè)月，甚至還要跨年發(fā)放。

　　另外，6月以來成都、上海、紹興、無錫、廣州、西安等城市建立二手房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制，有的銀行按照參考價(jià)發(fā)放按揭貸款，降低了二手房市場(chǎng)的杠桿率，這是二手房?jī)r(jià)指數(shù)明顯回調(diào)的主要原因。目前來看，隨著樓市進(jìn)入存量時(shí)代，二手房已經(jīng)成為樓市調(diào)控主戰(zhàn)場(chǎng)。而且，一二手房聯(lián)動(dòng)起來，消除循環(huán)漲價(jià)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，才能實(shí)現(xiàn)調(diào)控的既定效果。

　　這與“地價(jià)-房?jī)r(jià)”聯(lián)動(dòng)是一樣的邏輯，也是長(zhǎng)效機(jī)制的重點(diǎn)內(nèi)容。展望四季度，盡管近期金融管理部門提出，做好跨周期設(shè)計(jì)，明年上半年的部分貸款，或可能今年下半年投放，以增強(qiáng)信貸增長(zhǎng)的穩(wěn)定性，但這些資金是要定向滴灌到中小微和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并不是投向房地產(chǎn)。不過，在貸款集中度的機(jī)制下，投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的貸款增加，房地產(chǎn)增量貸款的空間也釋放出來了，這有助于穩(wěn)定樓市交易量，落實(shí)“三穩(wěn)”，四季度樓市下行的幅度或有所減緩。