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賬上趴著348.1億元，可北京卻有大批的漏雨房屋和老舊電梯得不到維修。

日前，北京提出簡(jiǎn)化使用住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)程序，屋面防水損壞造成滲漏、電梯故障危及人身安全等六種情況可申請(qǐng)應(yīng)急使用，最快48小時(shí)到款。

住宅專項(xiàng)維修資金，是購(gòu)房人為房屋交納的“養(yǎng)老金”，可迄今為止，1.55%的使用率卻顯得太低。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除審批程序過(guò)于繁瑣外，歸集住戶資料難、業(yè)主不愿意用“養(yǎng)老金”、資金安全擔(dān)憂，也成為動(dòng)用專項(xiàng)維修金的“攔路虎”。

案例

1 歸集住戶信息難

百環(huán)花園5號(hào)樓頂層漏雨住戶正在等待專項(xiàng)維修金的審核時(shí)，小區(qū)另幾棟樓的住戶則在等著電梯大修。從提起到征集，一年時(shí)間已經(jīng)過(guò)去。

“不瞞您說(shuō)，此前小區(qū)1014戶居民的信息歸集工作，就占用了半年時(shí)間。”物業(yè)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，很多業(yè)主進(jìn)行房屋交易時(shí)，只對(duì)產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行了過(guò)戶，專項(xiàng)維修金卻沒過(guò)戶。不過(guò)戶，就意味著新業(yè)主沒有使用維修金的權(quán)利。“記得有一家，原業(yè)主已搬到了通州。為了拿到他同意過(guò)戶的簽字，物業(yè)人員來(lái)回就用了一天。”

記者發(fā)現(xiàn)，因?yàn)檩^少動(dòng)用，住宅專項(xiàng)維修金的過(guò)戶，至今仍未得到房屋交易雙方的重視。天鵝灣的業(yè)主張女士，房屋是四年前購(gòu)買的，維修金賬戶卻仍在原業(yè)主名下。“當(dāng)時(shí)中介經(jīng)紀(jì)告訴我不用過(guò)戶，我也就沒太重視。”

2 業(yè)主不愿用大家的錢修別人的房

朝陽(yáng)新街坊小區(qū)，今年以來(lái)為使用專項(xiàng)維修資金一事，爭(zhēng)論不斷。

物業(yè)公司兩次動(dòng)議，1號(hào)樓和4號(hào)樓的樓頂漏雨嚴(yán)重，需使用維修金予以大修；3號(hào)樓1單元的電梯已投入運(yùn)行7年，經(jīng)維保單位核查，部分部件老化、磨損，也需使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行部件更換。每一次，都遭到部分業(yè)主的反對(duì)，簽字同意者遠(yuǎn)不夠雙2/3的要求。

持反對(duì)意見的業(yè)主表示，超過(guò)房屋保修期才發(fā)現(xiàn)問題，物業(yè)須承擔(dān)維保不善的責(zé)任。以屋頂漏雨為例，僅有一小部分業(yè)主家中漏雨，所以維修費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)公司來(lái)掏，不該動(dòng)用屬于全體業(yè)主的維修金。而電梯是否達(dá)到大修指標(biāo)，評(píng)測(cè)部門的評(píng)估結(jié)果如何，都必須事先公示。

“房子的‘養(yǎng)老錢’一旦被放出來(lái)，就像肉包子打了狗了！更要命的是，這只‘狗’目前無(wú)人監(jiān)管，已經(jīng)窺視包子好久了！所以，我表示堅(jiān)決不同意。”一位不愿具名的業(yè)主表示。

3 巨額資金安全誰(shuí)監(jiān)管

“幾千萬(wàn)元的資金，取出來(lái)后誰(shuí)去監(jiān)管？”北京奧林匹克花園小區(qū)業(yè)主楊先生，提出了他的擔(dān)心。而他的擔(dān)心，得到了許多業(yè)主的附和。

7月底，奧林匹克花園小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)就劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金一事，在全體業(yè)主間舉行投票。按照規(guī)定，成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，可以申請(qǐng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，劃轉(zhuǎn)至指定銀行內(nèi)開設(shè)的資金專戶。

結(jié)果，一石激起千層浪。對(duì)于業(yè)委會(huì)提出的資金劃撥后每年可增加200萬(wàn)元利潤(rùn)的說(shuō)法，部分業(yè)主直言不相信。“我們小區(qū)的專項(xiàng)維修金少說(shuō)幾千萬(wàn)元。這么大筆錢，放在專有機(jī)構(gòu)，雖說(shuō)利息少，可安全有保障。若是劃轉(zhuǎn)后，誰(shuí)去保障錢的安全？”楊先生表示，維修金是房子的保命錢，決不可隨意劃轉(zhuǎn)。

數(shù)據(jù)

房屋“養(yǎng)老金”使用率僅1.55%

根據(jù)市住房資金管理中心提供的數(shù)據(jù)，截至2013年6月30日，全市已累計(jì)歸集商品住宅專項(xiàng)維修資金348.10億元，歸集套數(shù)228.7萬(wàn)套，歸集幢數(shù)13.7萬(wàn)幢。全市共有1300個(gè)小區(qū)使用商品住宅專項(xiàng)維修資金5.38億元，維修工程涉及電梯、屋面防水等4722個(gè)項(xiàng)目。

348.1億元，使用了5.38億元，使用率僅為1.55%。換句話說(shuō)，超過(guò)340億元的住宅專項(xiàng)維修資金，趴在賬上未動(dòng)。這還未算上應(yīng)當(dāng)劃入賬戶中滾存使用的住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息。更令人吃驚的是，從已公布的數(shù)據(jù)看，北京1.55%的使用率已是領(lǐng)跑全國(guó)。

探因

“養(yǎng)老金”被看成了“棺材本”

“住宅專項(xiàng)維修資金使用率不到2%，有其正常的一面。”北京普一業(yè)主大會(huì)工作輔導(dǎo)中心秘書長(zhǎng)、市住建委專家組成員張大憲表示，北京發(fā)展商品房市場(chǎng)才十幾年，而房屋使用的前五年是由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，所以專項(xiàng)維修資金的使用問題，是隨著房齡的增長(zhǎng)而逐漸提上日程的。

“當(dāng)然，業(yè)主和物業(yè)公司理念不成熟，使用時(shí)審批手續(xù)繁瑣，也是系統(tǒng)不合理的地方。”張大憲告訴記者，有些業(yè)主認(rèn)為這筆錢是房子的“棺材本”，輕易不能動(dòng)；而物業(yè)公司則把它看做“金庫(kù)”，平時(shí)電梯、門禁的小毛病不盡保養(yǎng)維修義務(wù)，等到出了問題，直接動(dòng)用專項(xiàng)維修金換新。而且，申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修金時(shí)，左一個(gè)“蘿卜章”，右一個(gè)“蘿卜章”，沒有半年壓根申請(qǐng)不下來(lái)。

增加應(yīng)急使用監(jiān)管

日前，北京提出簡(jiǎn)化使用住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)程序，屋面防水損壞造成滲漏、電梯故障危及人身安全等六種情況可申請(qǐng)應(yīng)急使用，最快48小時(shí)到款。

“簡(jiǎn)化應(yīng)急使用的審批程序，對(duì)提高維修金的使用效率切實(shí)有效。”張大憲進(jìn)一步提出，簡(jiǎn)化程序之外，為消除業(yè)主對(duì)于物業(yè)濫用的擔(dān)心，建議一是在鑒定組成員中增加業(yè)主代表，二是加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司日常維修的監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)有物業(yè)公司借著大修不作為，應(yīng)給予處罰。

另外，對(duì)于專項(xiàng)維修金的欠繳和重新歸集，他也建議出臺(tái)相應(yīng)細(xì)則。“有些小區(qū)不是全體業(yè)主都交了專項(xiàng)維修金，大修分?jǐn)傎Y金時(shí)錢不夠怎么辦？當(dāng)維修金賬戶余額不足需重新歸集時(shí)，這筆錢由誰(shuí)來(lái)收？怎么收？業(yè)主不交怎么辦？這些都要逐步完善。”

專項(xiàng)維修金的十年政策演變

1998年，建設(shè)部出臺(tái)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，第一次將專項(xiàng)維修金寫入政策。辦法規(guī)定，住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金按照房款2%由開發(fā)商代征。

2008年2月1日，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，規(guī)定不繳專項(xiàng)維修金的業(yè)主將拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證。

2009年，北京市出臺(tái)《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定了交存標(biāo)準(zhǔn)：獨(dú)立式住宅、非住宅為每平方米50元；多層住宅、非住宅為每平方米100元；高層住宅、非住宅為每平方米200元。公有住房，每平方米交存的數(shù)額為購(gòu)房當(dāng)年房改成本價(jià)的2%。業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。(北京晚報(bào))