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2018年即將過去，這意味著一些購房者開始展望明年的房地產(chǎn)行情。他們中的很多人都有同樣的問題：2019年的房地產(chǎn)市場會是什么樣子？房價會繼續(xù)上漲，平穩(wěn)還是下跌？2019年房地產(chǎn)市場會成為買家還是賣家市場呢？



2019 年房地產(chǎn)市場 4 個可能的預(yù)測

供應(yīng)緊張和需求強(qiáng)勁是推動全美國房地產(chǎn)市場的房價持續(xù)上漲的兩個重要理由，同時上漲的房價也會給買家?guī)�來挑�?zhàn)。抵押貸款利率在2018年上半年穩(wěn)步上升，然后在初夏漸漸穩(wěn)定下來。截至2018年9月市場仍然在緩慢上漲中，這就是我們現(xiàn)在所處的位置。但將來會是什么樣子？雖然沒有人能夠完全準(zhǔn)確地100%地預(yù)測未來的房價如何，但我們可以做一些有根據(jù)的猜測，這里列舉四個猜測。

1. 我們可能會看到新房建設(shè)的增加

我們已經(jīng)看到最近全國范圍內(nèi)的建筑許可證申請數(shù)量上升，這可能導(dǎo)致2019年新房建設(shè)急需增加。全國房屋建筑商協(xié)會在2018年6月的一份報告中表示：“在2018年的前四個月，全國發(fā)放的單戶住房許可證總數(shù)達(dá)到279,302，與去年同期2017年4月的257,719的相比增加了8.4％。”但是有一點值得提出，就是在提交建筑許可證和完成項目之間可能存在相當(dāng)長的滯后時間。因此，2019年的美國房地產(chǎn)市場可能會繼續(xù)受供應(yīng)短缺的影響，沒有足夠的待售房屋來滿足買家的需求。這將導(dǎo)致下面的預(yù)測可能成為事實。

2. 大多數(shù)地區(qū)的市場仍然

傾向于賣家而不是買家

我們知道在2017年和2018年期間，由于庫存的短缺，直接影響了全國許多住房市場的蓬勃發(fā)展，這種情況在2019年將會持續(xù)下去。供需形勢不平衡將繼續(xù)對2019年的房價構(gòu)成上行壓力，供應(yīng)有限也將是下面第四個預(yù)測的原因之一。



當(dāng)然，所有這些趨勢可能因地區(qū)而異。美國的一些地區(qū)的房地產(chǎn)市場比其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場更驅(qū)“平衡”，這些地區(qū)有足夠的供應(yīng)來滿足需求。然而，目前大多數(shù)城市的庫存水平都很低。庫存最緊張的地區(qū)位于西部——像加利福尼亞州，華盛頓州和俄勒岡州。但全美幾乎每個州都受到這種趨勢的影響。

3. 30年期貸款的抵押貸款利率將接近5％

事實是：現(xiàn)在的抵押貸款利率比今年年初更高，專家預(yù)測利率將在2018年底之前攀升至更高水平。回頭看看最近兩年利率變化的進(jìn)程：2017年大部分時間內(nèi)，30年期固定抵押貸款的平均利率徘徊在4％以下。然后，在2018年初，它開始了持續(xù)三個月的穩(wěn)步攀升，于2018年7月，平均30年期抵押貸款利率達(dá)4.52％，這比1月的第一周增加了57個基點（0.57％）。很明顯，現(xiàn)在的利率高于年初。問題是，利率增長會怎樣影響房地產(chǎn)市場呢？如果抵押貸款利率繼續(xù)上升得更高，那么2019年的房地產(chǎn)市場將會如何表現(xiàn)？

2018年6月，抵押貸款銀行家協(xié)會（MBA）更新了其長期預(yù)測。他們預(yù)測，到2018年第四季度平均30年期抵押貸款利率將上升至4.9％，而2019年也將繼續(xù)上升到更高。 Freddie Mac的經(jīng)濟(jì)學(xué)家最近做出了類似的預(yù)測。

為應(yīng)對利率上升，2019年房地產(chǎn)市場會怎樣表現(xiàn)？讓我們來做個假設(shè)，假設(shè)最壞的事件真的發(fā)生了，即利率繼續(xù)攀升，那么我們可能會看到未來幾個月房屋購買量下降。但是，我們認(rèn)為提高利率不會對房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生重大影響。我們認(rèn)為真正對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響的因素是經(jīng)濟(jì)是否強(qiáng)勁，就業(yè)率是否逐步提高。因此就目前的經(jīng)濟(jì)和就業(yè)數(shù)據(jù)來看，全國大多數(shù)住房市場對住房的需求呈穩(wěn)中有升的趨勢。抵押貸款利率的小幅上升可能不會對房地產(chǎn)市場造成嚴(yán)重沖擊。



4. 大多數(shù)美國城市的房價將繼續(xù)上漲

鑒于目前的供需形勢，大多數(shù)美國城市的房價似乎將在整個2019年繼續(xù)上漲。這將是持續(xù)趨勢的延續(xù)，而非新的發(fā)展。

根據(jù)Zillow的數(shù)據(jù)，美國房價平均數(shù)在過去一年中上漲了8.1％。2018年7月發(fā)布的專家預(yù)測：未來12個月價格將上漲6.5％，因此房價上漲將至少延續(xù)至2019年夏季。

當(dāng)然，這也因地區(qū)而異。一些城市可能只獲得相對較小的收益，而其他城市可能會看到房價的大幅上漲。在未來的一年當(dāng)中，由于需求強(qiáng)勁且供應(yīng)短缺，房價可能會出現(xiàn)最大漲幅，特別是太平洋西北地區(qū)及其周邊一些地區(qū)。