近期備受關注的二套房貸款政策調整方案終于水落石出。從今天起，申請公積金貸款的購房人，將按照“認房又認貸”的標準，二套房首付款由原來的六成提高到七成。昨天晚間，作為北京“國五條”細則的落實政策，北京住房公積金管理中心發出通知，調整二套房首付款比例。不過，對于“賣小買大”、“無房有貸”的購房人，執行差別化政策，首付比例仍維持六成不變。
二套房首付提至7成
無房有貸維持6成首付
昨日晚間，北京住房公積金管理中心下發《關于實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》。通知中明確，嚴格執行《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》的規定，借款申請人購買第二套住房申請貸款，其貸款首付款比例不低于70％；貸款最高額度不再上浮，即不超過80萬元。
對于二套房的認定，將按照“認房又認貸”的標準。即只有通過市住建委房屋交易權屬信息查詢系統、中國人民銀行征信系統和北京住房公積金管理系統及其他盡責調查，查詢借款申請人無住房記錄、無個人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄的，方可被認定為首套自住住房。
記者注意到，通知中并未提及二套房公積金貸款利率的調整。業內人士分析，這意味著二套房貸仍將執行1.1倍的利率。以一套200萬元的新房為例，按照新政，購房人的首付款從120萬元提高到140萬元，貸款額度則從80萬元降低到60萬元。雖然每月月供由此減少了1314元，但首付款壓力明顯增加。
無房有貸維持6成首付
尤為值得注意的是，對于二套房貸款，政策中第一次給予了差別化政策。對于在市住建委房屋交易權屬信息查詢系統中顯示無房，但通過中國人民銀行征信系統、北京住房公積金管理系統查詢，有1筆個人住房貸款記錄或1條購房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，仍執行貸款首付款比例不低于60%的政策。也就是說，如果購房人屬于“賣小買大”的改善型需求，只要先賣掉名下的房產，再買時仍可享受首付6成的政策。
對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，目前在二手房市場，使用公積金貸款的人群大約占購房人的40%，且多以改善型剛性需求為主。這類人群大多此前有過貸款記錄，如今“先賣小再買大”仍可執行6成首付，就在一定程度上緩解了換房人群的支付壓力。
月收入超一萬四 月供占半
另外，通知中還對于借款申請人的月還款額進行了嚴格限定，月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎上，原則上應不低于住房公積金月繳存額；借款申請人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍（含）以上的，其月還款額原則上應不低于其月收入的50%。但借款人若在借款期間出現收入降低、生活困難等情況，經北京住房公積金管理中心批準后可以下調月還款額，但不得低于貸款月最低還款額。
根據公布的統計數據，北京市2011年度職工月平均工資為4672元，月平均工資3倍即14016元。所以，單身借款人月收入在14016元（含）以上，或夫妻雙方月收入之和在28032元（含）以上，月還款額原則上應不低于月收入的50%。盡管月薪1萬4以上在北京稱得上高收入，但每月要拿出一半的工資支付月供，對每個人來說都是不小的數目。
那么，月收入如何確定？公積金中心相關負責人介紹，月收入原則上按公積金月繳存額反推方式確定。比如個人月繳存額為1200元的，按照12%的繳存比例，其月收入則為1萬元。
購政策房需連續繳存半年
對于公積金的繳存狀態，通知規定，借款申請人原則上申請貸款前12個月應足額連續繳存住房公積金，且申請貸款時處于繳存狀態。購買政府部門審批的政策性住房的借款申請人，原則上應建立住房公積金賬戶12個月（含）以上，申請貸款前6個月應足額連續繳存住房公積金，且申請貸款時處于繳存狀態。
相關負責人解讀說，此次主要是在購買政策房的公積金貸款上有所加嚴。此前只需要在貸款前繳存1個月即可，而此次要求連續6個月繳納，是為了避免出現繳存一兩個月的公積金后即申請貸款或通過補繳方式達到繳存要求等情況。
另外，若繳存職工有違規提取、提供虛假材料、嚴重違約等不良行為，不享受貸款額度上浮等差別化優惠政策，視情節輕重下調其貸款最高額度或拒絕受理其貸款申請。對于騙貸、貸后無故不正常繳存住房公積金、無正當理由違約的，將采取取消貸款資格、提前收回貸款等處罰措施，并記入相關信用記錄中。
新政解讀
1、各類型住房貸款額度
借款申請人購買首套90平方米以下自住住房或政策性住房，個人信用等級為AAA級，貸款最高額度上浮30%，即不超過104萬元；個人信用等級為AA級，貸款最高額度上浮15%，即不超過92萬元。
借款申請人購買90平方米以上非政策性住房和第二套住房，貸款最高額度不再上浮，即不超過80萬元。
借款申請人購買經濟適用房的低收入職工，貸款額度可不受月收入限制。
2、首套房認定標準
通過市住房和城鄉建設委員會房屋交易權屬信息查詢系統、中國人民銀行征信系統和北京住房公積金管理系統及其他盡責調查，查詢借款申請人無住房記錄、無個人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄的，確定申請人“三無”才被認定為首套自住住房。
3、最低生活費保留不低于980元
借款申請人每月償還貸款后，保留的人均生活費不得低于北京市的基本生活費標準。北京市2013年1月1日起，基本生活費標準每月不低于980元。借款申請人為單身的，每月保留生活費至少980元；借款申請人為已婚的，每月保留生活費至少1960元。
鏈接
北京去年發放住房公積金517億元
昨日晚間，北京住房公積金管理中心還公布了2012年住房公積金歸集使用計劃執行情況和2013年住房公積金歸集使用計劃。去年，北京共發放住房公積金貸款517.19億元，比原定發放計劃翻了兩倍。
數據顯示， 截至2012年12月底，北京共有678.3萬名職工建立了住房公積金，當年歸集住房公積金833.92億元，累計歸集住房公積金4471.13億元。其中，2012年當年發放住房公積金貸款517.19億元。
記者還注意到，2013年全年，計劃發放住房公積金貸款400億元。北京中原地產市場總監張大偉分析，從今年發放指標看，北京公積金政策將逐漸收緊，在保證保護剛需自住的前提下，對帶有投資目的的改善等需求可能會逐漸增加約束條件。 本報記者 趙瑩瑩 J201
商貸二套房 今起首付提到七成
中小銀行或繼續縮減商貸業務
昨天晚間，中國人民銀行營業管理部下發了《關于調整北京市差別化住房信貸政策的通知》。通知規定，自今天起，對商業貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%，貸款利率仍為同期首套房貸款利率的1.1倍。
今天上午，京城各家銀行相關負責人均表示將盡快按照央行的政策執行，具體落實的時間表正在制定過程中。記者致電工行、農行、中行和民生銀行，得到的答復是他們也剛剛從新聞上看到消息，會盡快調整自己的二套房貸款政策。民生銀行透露，現在做個人房貸業務的主要是國有大銀行，隨著國家政策的收緊，房貸業務的利潤越來越薄，中小銀行“連第一套房做得都很少，二套房房貸做得更少了”。
據了解，目前各銀行對二套房的貸款數額以評估價格和成交價格中的低者計算，通常評估價格低于成交價格。這樣算來，總價300萬的一套房，假定以銀行評估價255萬計，首付六成的貸款數額是102萬，如果首付升至七成，貸款額度就降到76萬。貸款人的可貸款額度減少，銀行的利潤自然降低，難怪現在許多股份制銀行和城市商業銀行大幅減少個人房貸業務。業內人士預計，隨著政策的繼續收緊，中小銀行做個人住房貸款的業務可能進一步減少。 J229
算賬
首付多了 月供少了
以一套評估價為200萬貸款期限為20年的二手房為例，新政實施后，商業貸款額度和月供會發生如下變化：
首付比例
利率
首付額度
貸款額度
月供
新二套房政策
70%
7.21%
140萬
60萬
4725.9元
舊二套房政策
60%
7.21%
120萬
80萬
6301.2元
