隨著天氣轉暖，樓市也漸漸走出淡季陰影。回看2月樓市，新房、二手房市場在傳統春節淡季和“國五條”重壓之下，表現得良莠不齊。展望即將到來的3月，盡管預計將有30個新盤先后入市，2月供應緊張的局面也將有所緩解，但是面對傳聞即將落地的“國五條”細則，買賣雙方依舊免不了一場心理上的較量。
冰火兩重天新房沉寂二手房火
上周末是春節后開工的第一個周末，但整個北京樓市未見明顯回溫。據記者統計的上周末北京新開盤項目顯示，周末兩天僅1個項目入市。在樓市尚未完全走出節日效應之時，20日突然遭遇“國五條”出臺，樓市升溫的節奏驟然放緩。
根據北京市住建委的網簽數據統計，截至2月26日，北京商品住宅成交量（包含保障房）4803套，環比去年2月同期下降53.6%，同比下降4.6%。預計2月全月在5400套左右。扣除保障房后，商品住宅成交均價21067元/平方米，環比下降9.5%
2月份，商品住宅市場表現低落，成交量和供應量都處在低位。主要是受到春節長假影響，同時，也與政策預期有一定關系。
然而，不同于新房市場的冷冰冰，盡管有春節和“國五條”兩座泰山壓頂，二手房卻依舊熱力十足。
來自鏈家地產市場研究部的最新統計，截至2月26日，北京市二手住宅成交8368套，環比去年2月同期下降46.4%，同比上漲95.2%。預計2月總成交將會達到9700套左右。價格方面同樣火熱，二手住宅成交均價為25394元/平方米，環比上漲1.73%。
熱點關注“國五條”出臺
在全國房價經歷了連續8個月的環比上漲后，2月20日，“國五條”的大棒落下。
國家統計局公布2013年1月份70個大中城市新建商品住宅(不含保障房)價格變動情況顯示，與上個月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有10個，持平的有7個，而上漲的城市已經達到53個。房價自2012年6月止跌后，已經連續8個月環比上漲。
在此背景下，2月20日國務院再次提出堅決抑制投機投資性購房，嚴格執行商品住房限購等“國五條”措施。
展望3月 供應井噴難擋一房難求
“搖了兩次號了，都沒搖上！”準備購買位于大興樓盤金融街·融匯的購房者李先生現在就如熱鍋上的螞蟻，因為其已經參加了兩次搖號，但是都沒有能夠中簽從而有機會選房。進入3月，該樓盤還將有一次開盤，盡管價格有所上漲，但李先生還是從春節前就開始四處托人希望能搖上號。
同樣，位于通州的金地格林格林更是一房難求。從目前的排號情況看，供需比已經超過1:10，而不少準購房者認為自己無緣購買不得不轉投其他項目。
根據亞豪機構數據統計顯示，3月份北京住宅市場預計將有30個項目入市銷售，其中包括金地格林格林、順鑫·山語溪、中建·國際城、順鑫·華璽瀚楟、MINI 派、和成璟園6個純新盤項目，以及包括建邦華庭、中糧萬科長陽半島·紫云庭、金第萬科·朗潤園等在內的24個老項目后期。
亞豪機構副總經理任啟鑫認為，雖然房企入市積極性大量增加，3月預計入市的項目數量同比也出現較大幅度增長，但是卻未出現供應爆棚現象。這主要是由于本輪調控開始之后，2011-2012年間住宅用地成交的大量減少對于中短期內樓市的供應將造成一定影響，雖然房企積極性升高，但是土地儲備的不足，使得部分房企面臨“無米下炊”的境況。而從3月入市項目特征來看，純新盤項目僅占據6席即說明這一現象的嚴重程度。雖然進入2013年以來，北京國土部門加大土地出讓的力度，但是土地儲備轉化為可售房源
尚需一段時間，因此也無力緩解這一階段的供應短缺問題。
“漲”字當頭各區域“全盤復活”
供不應求，價格自然上漲，雖然有大量項目尚未公布開盤售價，但是從銷售的介紹當中，無不透露著“漲”的信息。
而從已公布擬售價格的項目來看，其中漲勢最為明顯的當數“金第萬科·朗潤園”，該項目2012年7月首次入市時售價為25800元/平方米，而10月份二次開盤時已經漲至28000元/平方米，較好的銷量使得其調起價來“底氣十足”，今年3月預計入市價格已經調至30000元/平方米以上。除此之外，位于大興區的中國水電·云立方與金融街·融匯也均為類似情況。
任啟鑫分析認為，中短期的市場失衡所帶來的剛需項目受追捧使得項目“漲價有底”。除此之外，進入此輪調控周期以來，政府雖然著力于打壓房價，但是對于地價卻未曾降低預期，例如上述金第萬科·朗潤園項目拿地樓面價不到10000元/平方米，而去年中冶取得的一宗舊宮地塊樓面價高達16000元/平方米左右，還需配建一定面積的公共租賃房，土地價值被高估也給周邊住宅項目的房價上漲帶來動力。
另外，從政策角度來看，雖然市場預計2013年將會有新的政策微調出現，但是由于受到行政手段的影響，目前的房地產市場已經成為“政策市”，演變為短期市場，由于企業無法對未來政策走向作出正確預判，因此也無法作出長期的決策，只能根據近期市場的走向出臺銷售策略，如遇政策變動再行調整。
熱點關注 新盤主打剛需
從3月預計入市項目的分布特征來看，中低端的剛需類產品仍然占據了市場主導，這與當前政策中扶植首套自主需求，打擊投資的導向仍然是分不開的。但是與去年總是單個區域占據階段市場主導不同，3月預計入市的項目中所在區域較為分散，大興、房山、通州、順義、懷柔這些郊區縣均有項目入市，而海淀、朝陽、西城等城區也不甘落后。從區域內部來看，以大興區為例，該區域3月預計入市的項目中不僅有位于最近一階段的新興熱點區域——生物醫藥板塊，傳統核心區黃村以及舊宮、亦莊區域也均有供應出現。
除了3月份即將入市的30個新盤外，北京核心區將會有多個高端純新盤陸續入市。據記者調查，這幾個項目分別是位于王府井以東800米的國赫宮、廣安路的廣安壹號，東二環賽特商場附近的中海項目、宣武門SOGO百貨莊勝項目。這些項目大多計劃在二季度入市，這在多年來的北京樓市著實罕見。
業內看政策“國五條”大棒落下觀望加劇走向成謎
雖然和2010年的“國11條”、“國十條”，2011年的“國八條”相比，此次的“國五條”被指“毫無新意”、“老調重彈”，但在市場上漲預期強烈抬頭的背景下，業內依然認為這是扭轉市場預期的及時措施。
亞豪機構市場總監郭毅在接受記者采訪時指出，“國五條”的出臺，給出了明確的政策導向，2013年還將繼續抑制投資投機、加大市場供給、控制房價過快上漲，各部委及地方政府也將會陸續出臺具體的實施細則。
“從緊的調控政策對于市場供需雙方均會造成一定影響。”郭毅指出，目前，購房者與開發商都在觀望，開發商暫緩推盤、購房者暫緩購房，等待最終的執行細則出臺，才能更好地判斷政策效力。
“縱觀全年，在2011、2012連續兩年住宅用地出讓量減少的背景下，2013年北京商品住宅供應不足已成定局，只有政策進一步從減少購房需求的方面加碼，才有可能抑制住房價的上漲速度。”郭毅說。
中國房地產學會副會長陳國強表示，在當前市場非理性有所顯現的情勢下，重申從嚴從緊調控甚至有所加碼勢在必行，雖然對于政策效果無法量化，但政策的出臺對于非理性購房的抑制作用明顯。
而中原地產數據研究部總監張大偉也分析認為，“國五條”的出臺對購房人和市場的心理影響較大，特別是一、二線城市，很可能會陸續出臺地方性配合政策。
